فرهاد فربودی
روزی نهچندان دور، دغدغه بسیاری از خانوادهها این بود که چگونه با چند سال پسانداز و دریافت یک وام، صاحب خانهای کوچک شوند؛ اما امروز رؤیای خانهدار شدن نه فقط دورتر، بلکه در بسیاری از موارد به هدفی دستنیافتنی تبدیل شده است. جهش بیسابقه هزینههای ساخت، افزایش سرسامآور قیمت مصالح ساختمانی، رشد شدید دستمزد نیروی انسانی و افت مستمر تولید مسکن، زنجیرهای از پیامدهای اقتصادی را رقم زده که در نهایت بار اصلی آن بر دوش متقاضیان مصرفی و خانوارهایی قرار گرفته که تنها خواستهشان داشتن سرپناهی برای زندگی است. اکنون گرانی مصالح ساختمانی دیگر صرفاً یک مشکل برای سازندگان نیست، بلکه به عاملی تعیینکننده در کاهش قدرت خرید مردم، تشدید کمبود عرضه و عمیقتر شدن بحران مسکن تبدیل شده است؛ بحرانی که اگر روند کنونی ادامه یابد، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن بیش از هر زمان دیگری افزایش خواهد یافت.
افزایش هزینههای ساخت پس از جنگ ۴۰ روزه، مهمترین متغیری است که امروز آینده بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده است. فعالان صنعت ساختمان میگویند در شرایط کنونی امکان آغاز پروژههای جدید تقریباً از بین رفته و بخش عمده سازندگان تنها تلاش میکنند پروژههای نیمهتمام خود را به پایان برسانند تا از زیان بیشتر جلوگیری کنند. بخشی از سازندگان همچنان در قالب طرح نهضت ملی مسکن درگیر اجرای تعهدات خود هستند، اما بخش خصوصی که نزدیک به ۹۵ درصد تولید مسکن کشور را بر عهده دارد، با افزایش کمسابقه هزینهها روبهرو شده است. نتیجه طبیعی چنین شرایطی آن است که سرمایهگذاری جدید در ساختمان از توجیه اقتصادی فاصله بگیرد و سازندگان، به جای ورود به پروژههای تازه، منابع محدود خود را صرف تکمیل پروژههای قبلی کنند.
مهمترین عامل این تغییر رفتار، جهش شدید قیمت نهادههای ساختمانی است. بر اساس برآوردهای فعالان این حوزه، به طور متوسط قیمت مصالح و نهادههای ساختمانی تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته و در برخی اقلام مرتبط با محصولات پتروشیمی، این افزایش حتی از ۱۰۰ درصد نیز فراتر رفته است. چنین افزایشی تنها به معنای گرانتر شدن چند قلم کالا نیست، بلکه ساختار هزینه تولید مسکن را به طور کامل دگرگون کرده است. در اقتصادی که قیمت مصالح در فاصله کوتاهی دو برابر میشود، امکان برنامهریزی مالی برای اجرای پروژههای جدید تقریباً از بین میرود و ریسک سرمایهگذاری به شکل محسوسی افزایش پیدا میکند.
نماد این جهش قیمتی را میتوان در بازار فولاد مشاهده کرد. تنها در طول ۴۰ روز جنگ، قیمت میلگرد حدود ۲۳ میلیون تومان افزایش پیدا کرد؛ رقمی که به خوبی نشان میدهد شوک واردشده به بازار مصالح ساختمانی تا چه اندازه سنگین بوده است. میلگرد یکی از مهمترین اجزای هزینه ساخت محسوب میشود و افزایش قیمت آن به طور مستقیم بر قیمت تمامشده هر متر مربع ساختمان اثر میگذارد. هنگامی که چنین کالای راهبردی ظرف مدت کوتاهی با جهشی کمسابقه مواجه میشود، طبیعی است که سایر مصالح نیز مسیر مشابهی را طی کنند و در نهایت کل هزینه ساخت افزایش یابد.
همزمان با افزایش قیمت مصالح، بازار کار ساختمان نیز دستخوش تغییرات جدی شده است. پیش از جنگ، دستمزد روزانه یک کارگر ساده بین یک میلیون و ۲۰۰ هزار تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود، اما اکنون این رقم به حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. همچنین دستمزد نیروهای فنی نیز به حدود ۴ تا ۴.۵ میلیون تومان در روز افزایش یافته است. اگرچه رشد دستمزدها در ظاهر به معنای افزایش درآمد نیروی کار است، اما در واقعیت این افزایش نتیجه جهش تورم و کاهش ارزش پول ملی است و در نهایت به رشد بیشتر هزینههای ساخت منجر میشود. بنابراین، سازندگان از یک سو با افزایش شدید هزینه مصالح و از سوی دیگر با رشد هزینه نیروی انسانی روبهرو هستند؛ ترکیبی که فشار بیسابقهای بر اقتصاد ساختمان وارد کرده است.
برآیند این تحولات آن است که امروز حتی در بهترین شرایط، هزینه ساخت هر متر مربع به حدود ۵۵ میلیون تومان رسیده و در برخی پروژهها بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان نیز برآورد میشود. این ارقام نشان میدهد ساختوساز نسبت به سالهای گذشته وارد مرحلهای کاملاً متفاوت شده است. افزایش هزینه ساخت به این معناست که قیمت فروش واحدهای نوساز نیز ناچار به افزایش خواهد بود، زیرا هیچ سازندهای قادر نیست محصول خود را پایینتر از هزینه تمامشده عرضه کند. به همین دلیل، گرانی مصالح ساختمانی مستقیماً به رشد قیمت مسکن منتقل میشود و قدرت خرید متقاضیان را بیش از گذشته کاهش میدهد.
مشکل زمانی پیچیدهتر میشود که قراردادهای دولتی نیز با واقعیتهای امروز اقتصاد فاصله زیادی داشته باشند.
قراردادهای طرح نهضت ملی مسکن بر مبنای قیمتهای سال ۱۴۰۲ و با نرخ هر متر مربع ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان منعقد شده است. حتی اگر تعدیل ۱۰۰ درصدی نیز اعمال شود، رقم قرارداد به حدود ۱۶ میلیون تومان میرسد، در حالی که هزینه واقعی ساخت هر متر مربع اکنون حدود ۳۵ میلیون تومان است. این فاصله بزرگ میان نرخ قرارداد و هزینه واقعی، فشار مالی سنگینی بر پیمانکاران وارد کرده و باعث شده فعالان صنعت ساختمان خواستار بازنگری در نرخها شوند. ادامه این وضعیت میتواند سرعت اجرای پروژههای حمایتی را نیز کاهش دهد و عرضه مسکن را محدودتر کند.
در بازار آزاد نیز شرایط تفاوتی ندارد. بررسیها نشان میدهد در مناطق شمالی پایتخت، قیمت فروش هر متر مربع واحد نوساز کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان نیست. این ارقام نشان میدهد حتی اگر سازندگان پروژه جدیدی آغاز کنند، محصول نهایی با قیمتهایی عرضه خواهد شد که بخش بزرگی از جامعه توان خرید آن را ندارد. در نتیجه، افزایش هزینه ساخت نه تنها عرضه را کاهش داده، بلکه باعث شده واحدهای تازهساز نیز از دسترس متقاضیان مصرفی خارج شوند.
این روند در حالی ادامه دارد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. رقمی که تا چند سال قبل برای بسیاری غیرقابل تصور بود، امروز به واقعیت بازار تبدیل شده است. حتی در برخی مناطق تهران قیمت هر مترمربع به ۸۰۰ میلیون تومان، یک میلیارد تومان یا حتی ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و در مناطق میانی شهر نیز ارقامی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان مشاهده میشود. چنین سطحی از قیمتها نشان میدهد بازار مسکن بیش از گذشته از توان مالی خانوارها فاصله گرفته و خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دوردست تبدیل شده است.
از منظر اقتصاد کلان، کاهش قدرت خرید مردم مهمترین پیامد این روند محسوب میشود. درآمد خانوارها با سرعتی بسیار کمتر از قیمت مسکن رشد کرده و همین مسئله باعث شده شکاف میان درآمد و قیمت مسکن هر سال عمیقتر شود. وقتی هزینه تولید به شدت افزایش پیدا میکند، قیمت نهایی نیز افزایش مییابد، اما درآمد مصرفکننده متناسب با آن رشد نمیکند. نتیجه این وضعیت کاهش شدید تقاضای مصرفی، افت معاملات واقعی و تعمیق رکود بازار است؛ رکودی که اکنون حدود دو الی سه سال است بر بخش مسکن سایه انداخته است.
این رکود در نهایت به کاهش تولید نیز منجر شده است. با وجود آنکه نیاز سالانه کشور حدود یک میلیون واحد مسکونی است، تولید به حدود ۳۰۰ هزار واحد محدود شده و حتی در دو الی سه سال اخیر نیز سقف تولید از ۳۰۰ هزار واحد فراتر نرفته است. این اختلاف بزرگ میان عرضه و تقاضا به معنای انباشت سالانه کسری مسکن است؛ کسریای که در آینده فشار بیشتری بر قیمتها وارد خواهد کرد و شرایط دسترسی خانوارها به مسکن را دشوارتر میسازد.
کاهش تولید تنها به معنای کمبود واحدهای مسکونی نیست، بلکه الگوی ساختوساز را نیز تغییر خواهد داد. بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، واحدهای مسکونی کوچکتر خواهند شد و بخشی از ساختوسازها به سمت شهرهای شمالی یا مناطق توریستی، زیارتی و سیاحتی سوق پیدا میکند؛ مناطقی که هنوز ظرفیت جذب تقاضا را دارند. این جابهجایی سرمایه اگرچه ممکن است در کوتاهمدت برای برخی شهرها رونق ایجاد کند، اما در بلندمدت نمیتواند پاسخگوی نیاز واقعی بازار مسکن کشور باشد.
یکی دیگر از پیامدهای مهم این وضعیت، خروج تدریجی سازندگان خرد از چرخه تولید است. نزدیک به ۸۰ تا ۸۵ درصد از تولیدکنندگان بخش خصوصی را سازندگانی تشکیل میدهند که پروژههای ۱۰ یا ۲۰ واحدی اجرا میکنند. این گروه به دلیل محدودیت منابع مالی، بیش از سایرین تحت تأثیر افزایش هزینه ساخت قرار گرفتهاند و ادامه فعالیت برای بسیاری از آنها صرفه اقتصادی ندارد. خروج این گروه از بازار به معنای کاهش محسوس ظرفیت تولید مسکن کشور است؛ موضوعی که در سالهای آینده آثار خود را با شدت بیشتری نشان خواهد داد.
گرانی ۱۰۰ درصدی مصالح ساختمانی نقطه آغاز زنجیرهای از پیامدهای اقتصادی است که از کاهش سرمایهگذاری ساختمانی آغاز میشود، به افت تولید مسکن میرسد، عرضه را محدود میکند، قیمت واحدهای مسکونی را افزایش میدهد و در نهایت قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش میدهد. ادامه این روند میتواند بحران مسکن را از مرحله دشوار کنونی به مرحلهای عمیقتر وارد کند؛ مرحلهای که در آن فاصله میان توان مالی مردم و قیمت مسکن هر سال بیشتر میشود، عرضه از تقاضا عقبتر میماند، سرمایه از تولید خارج میشود و رؤیای خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه بیش از گذشته دور از دسترس قرار میگیرد.
