فرهاد فربودی
سالهاست که تهیه مسکن برای بسیاری از خانوادههای ایرانی به رویایی تبدیل شده که هر روز از دسترس دورتر میشود. در شرایطی که اقتصاد کشور تحت تأثیر فضای جنگی و افزایش هزینههای تولید قرار گرفته، حتی ساختن یک واحد مسکونی نیز به پروژهای پرهزینه و پرریسک تبدیل شده است. هر افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی، تنها به معنای گرانتر شدن سیمان، فولاد یا محصولات پتروشیمی نیست؛ بلکه زنجیرهای از افزایش هزینهها را به دنبال دارد که در نهایت بر قیمت نهایی مسکن، توان خرید خانوارها و آینده بازار اثر میگذارد. امروز متقاضیان مسکن نهتنها با قیمتهای سنگین خرید خانه مواجه هستند، بلکه با واقعیتی روبهرو شدهاند که در آن هزینه تولید مسکن با سرعتی بسیار بیشتر از توان مالی مردم در حال افزایش است؛ روندی که اگر ادامه پیدا کند، فاصله میان عرضه و تقاضا را بیش از گذشته افزایش خواهد داد.
اقتصاد مسکن یکی از نخستین بخشهایی است که از شوکهای سیاسی، امنیتی و اقتصادی تاثیر میپذیرد. شرایط جنگی نیز از این قاعده مستثنا نیست و در ماههای اخیر آثار آن بهوضوح در بازار ساختوساز قابل مشاهده بوده است. افزایش هزینه حملونقل، دشوارتر شدن تأمین مواد اولیه، رشد هزینههای تولید و افزایش ریسک فعالیتهای اقتصادی، مجموعه عواملی هستند که مستقیماً بر قیمت مصالح ساختمانی اثر گذاشتهاند. نتیجه این تحولات آن است که سازندگان برای آغاز پروژههای جدید با هزینههایی مواجه شدهاند که تا چندی پیش قابل تصور نبود و همین مسئله بر آینده عرضه مسکن سایه انداخته است.
بر اساس آمارهای رسمی، قیمت مصالح ساختمانی بین ۴۰ تا ۲۷۰ درصد افزایش یافته است. البته این ارقام به معنای رشد یکسان قیمت همه مصالح نیست، بلکه شدت افزایش در گروههای مختلف متفاوت بوده است. برخی اقلام ساختمانی افزایشهای محدودتری را تجربه کردهاند، اما در مقابل، محصولاتی مانند محصولات پتروشیمی که در بسیاری از بخشهای ساختوساز کاربرد دارند، به دلیل شرایط جنگی تا ۲۷۰ درصد افزایش قیمت را ثبت کردهاند. همین تفاوت در نرخ رشد قیمتها نشان میدهد که ساختوساز تنها با یک افزایش معمولی هزینه مواجه نیست، بلکه با شوکهای قیمتی در بخشهایی روبهرو شده که نقش مهمی در تکمیل پروژههای ساختمانی دارند.
بازار مصالح ساختمانی به دلیل ارتباط مستقیم با صنایع بالادستی و وابستگی به زنجیره تأمین، نسبت به هرگونه نااطمینانی اقتصادی حساس است. هنگامی که تولیدکننده با افزایش هزینه مواد اولیه، انرژی، حملونقل یا محدودیتهای ناشی از شرایط جنگی مواجه میشود، این افزایش هزینه بهتدریج در قیمت نهایی مصالح منعکس میشود. از سوی دیگر، افزایش ریسک فعالیت اقتصادی باعث میشود بسیاری از تولیدکنندگان برای جبران هزینههای احتمالی آینده، قیمت محصولات خود را با حاشیه اطمینان بیشتری تعیین کنند. در نتیجه، هزینه ساخت ساختمان تنها به دلیل افزایش قیمت یک یا دو قلم کالا بالا نمیرود، بلکه مجموعهای از افزایش هزینهها بهصورت همزمان بر پروژههای ساختمانی تحمیل میشود.
فعالان بخش تولید مسکن نیز معتقدند که همزمان با افزایش قیمت مصالح، هزینههای تولید نیز به شکل محسوسی رشد کرده است. دستمزد نیروی انسانی، هزینه ماشینآلات، حملونقل، خدمات فنی، بیمه، مالیات و سایر هزینههای جانبی نیز در کنار مصالح ساختمانی افزایش یافتهاند و همین مسئله باعث شده هزینه تمامشده ساخت مسکن با شتاب بیشتری نسبت به گذشته رشد کند. در چنین شرایطی، سازنده دیگر تنها با افزایش قیمت سیمان یا فولاد مواجه نیست، بلکه تقریباً تمامی اجزای تشکیلدهنده هزینه ساخت در مسیر صعودی قرار گرفتهاند.
برآوردهای موجود نشان میدهد که در شرایط کنونی، میانگین هزینه ساخت یک ساختمان پنجطبقه در کشور حدود متری ۶۰ میلیون تومان است؛ رقمی که نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ درصد افزایش یافته است. این عدد اهمیت زیادی دارد، زیرا نشان میدهد حتی اگر قیمت زمین ثابت بماند، تنها هزینه احداث ساختمان به سطحی رسیده که قیمت تمامشده مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش میدهد. از آنجا که در بسیاری از شهرهای کشور، زمین همچنان سهم قابل توجهی از قیمت نهایی مسکن را تشکیل میدهد، رشد هزینه ساخت به معنای افزایش مضاعف قیمت واحدهای نوساز خواهد بود.
افزایش هزینه ساخت، رفتار سرمایهگذاران و سازندگان را نیز تغییر میدهد. زمانی که هزینه اجرای پروژه با چنین سرعتی افزایش پیدا میکند، بسیاری از سازندگان ترجیح میدهند آغاز پروژههای جدید را به تعویق بیندازند یا سرمایه خود را به بازارهایی منتقل کنند که بازدهی سریعتر و ریسک کمتری دارند.
نتیجه این تصمیمها، کاهش تدریجی عرضه مسکن در سالهای آینده خواهد بود؛ اتفاقی که در صورت تداوم، میتواند زمینه افزایش بیشتر قیمتها را فراهم کند و بازار را وارد چرخهای کند که در آن کاهش عرضه و افزایش هزینه تولید، یکدیگر را تقویت میکنند.
در سوی دیگر بازار، متقاضیان مسکن نیز با فشار مضاعفی روبهرو هستند. خانوارهایی که در سالهای گذشته نیز به دلیل رشد قیمت مسکن با دشواری در تأمین منابع مالی مواجه بودند، اکنون باید هزینههای ناشی از افزایش قیمت ساخت را نیز بپردازند. در عمل، هرچه هزینه تولید بالاتر میرود، قیمت عرضه واحدهای نوساز نیز افزایش مییابد و این مسئله فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را بیشتر میکند. بنابراین، رشد هزینه ساخت تنها مسئله سازندگان نیست، بلکه مستقیماً بر قدرت خرید متقاضیان نیز اثر میگذارد.
یکی دیگر از پیامدهای این شرایط، کاهش حجم معاملات در بازار مسکن است. آنچه امروز در بازار قابل رصد است، کاهش حجم معاملات نسبت به ادوار گذشته، بهویژه در تهران و مناطقی است که بهطور مستقیم درگیر آثار جنگ هستند. البته این کاهش تنها به این مناطق محدود نمیشود و در سایر نقاط کشور نیز خرید و فروش و نقل و انتقال مسکن با سرعتی کمتر از گذشته انجام میشود. چنین رفتاری در اقتصاد، واکنشی طبیعی به افزایش نااطمینانی و رشد هزینهها محسوب میشود؛ زیرا خریداران و فروشندگان هر دو ترجیح میدهند تا روشنتر شدن چشمانداز اقتصادی، تصمیمهای بزرگ مالی خود را به تعویق بیندازند.
رکود معاملات در کنار افزایش هزینه ساخت، ترکیبی پیچیده برای بازار مسکن ایجاد کرده است. در بسیاری از دورههای گذشته، کاهش معاملات با ثبات یا حتی کاهش نسبی قیمتها همراه بود، اما اکنون شرایط متفاوت است. دلیل اصلی آن است که هزینه تولید مسکن به اندازهای افزایش یافته که حتی کاهش تقاضا نیز نمیتواند فشار افزایشی بر قیمتها را از بین ببرد. به همین دلیل، بازار ممکن است همزمان با کاهش معاملات، همچنان با قیمتهای بالا مواجه باشد؛ وضعیتی که از آن به عنوان رکود تورمی در بازار مسکن یاد میشود.
در چنین فضایی، همچنان این تصور در بخشی از بازار وجود دارد که شرایط ساختوساز و معاملات باید به وضعیت دهه ۹۰ بازگردد؛ دورهای که حجم پروژههای ساختمانی، سرمایهگذاری و خرید و فروش مسکن در کشور بسیار بالا بود. اما بسیاری از کارشناسان معتقدند آن دوران دیگر تکرار نخواهد شد. اقتصاد ایران در سالهای اخیر با تغییرات ساختاری گستردهای روبهرو شده و هزینههای تولید، شرایط سرمایهگذاری، توان خرید خانوارها و سطح نااطمینانی اقتصادی تفاوت قابل توجهی با دهه ۹۰ پیدا کرده است. بنابراین انتظار بازگشت بازار به همان الگوی گذشته، بیش از آنکه بر واقعیتهای اقتصادی استوار باشد، ناشی از مقایسه با دورهای است که شرایط کاملاً متفاوتی بر اقتصاد حاکم بود.
اگر روند کنونی افزایش هزینههای ساخت ادامه پیدا کند، پیامدهای آن تنها به بازار مسکن محدود نخواهد ماند. صنعت ساختمان به دلیل ارتباط گسترده با دهها صنعت دیگر، نقش مهمی در اشتغال، تولید و سرمایهگذاری کشور دارد. کاهش فعالیتهای ساختمانی میتواند بر صنایع تولیدکننده مصالح، حملونقل، خدمات مهندسی، صنایع فلزی، پتروشیمی و بسیاری از کسبوکارهای وابسته نیز اثر بگذارد. به همین دلیل، کنترل هزینههای تولید مسکن تنها یک ضرورت برای بازار املاک نیست، بلکه بخشی از سیاستگذاری کلان اقتصادی محسوب میشود.
چیزی که بیش از هر موضوع دیگری در چنین وضعیتی اهمیت دارد، درک این واقعیت است که افزایش ۴۰ تا ۲۷۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و رشد حدود ۷۰ درصدی هزینه ساخت، صرفاً مجموعهای از اعداد و آمار نیست؛ این ارقام مستقیما به معنای گرانتر شدن خانه، دشوارتر شدن خانهدار شدن و افزایش فشار بر میلیونها متقاضی مسکن است. هنگامی که هزینه ساخت هر مترمربع یک ساختمان پنجطبقه به حدود ۶۰ میلیون تومان میرسد، طبیعی است که قیمت نهایی واحدهای مسکونی نیز از توان مالی بخش بزرگی از جامعه فاصله بگیرد. اگر برای مهار هزینههای تولید، کاهش نااطمینانی اقتصادی و ایجاد ثبات در بازار برنامهای مؤثر تدوین نشود، بازار مسکن بیش از پیش از دسترس مصرفکنندگان واقعی خارج خواهد شد و شکاف میان عرضه و تقاضا، عمیقتر از گذشته خواهد شد.
