اختصاصی گروه اقتصادی / فرهاد فربودی
صدای جابهجایی خانوادههایی که هر سال ناچارند برای پیدا کردن سرپناهی ارزانتر از محلهای به محله دیگر کوچ کنند، این روزها بلندتر از همیشه به گوش میرسد. برای بسیاری از مستاجران، فصل نقلوانتقال دیگر فقط زمان جابهجایی نیست؛ دورهای است که اضطراب، نااطمینانی و نگرانی درباره آینده به اوج خود میرسد. خانوادههایی که تا چند سال پیش با درآمد خود میتوانستند از پس اجارهبهای یک واحد مسکونی برآیند، اکنون با ارقامی مواجه هستند که فاصله میان درآمد و هزینه مسکن را به شکلی بیسابقه افزایش داده است. در شرایطی که قیمت خرید مسکن در سالهای گذشته جهشهای متوالی را تجربه کرده، بازار اجاره نیز به یکی از بحرانیترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل شده و سهم مسکن از سبد هزینهای خانوارها به سطحی رسیده که بسیاری از کارشناسان آن را زنگ خطر جدی برای رفاه اجتماعی و ثبات اقتصادی کشور میدانند.
عدم تعادل موجود در بازار مسکن، نه یک پدیده مقطعی که نتیجه سالها کاهش سرمایهگذاری مولد، افت تولید مسکن، بیثباتی اقتصادی، تورم مزمن و ناکارآمدی سیاستگذاری در بخش مسکن است. طی یک سال اخیر قیمت خانه سر به فلک کشیده و اجارهبها نیز رشد افسارگسیختهای داشته است. بررسیها نشان میدهد قیمت اجاره خانه بهویژه در پایتخت از نرخ تورم نیز پیشی گرفته و بخش بزرگی از مستاجران را با مشکلات اساسی معیشتی مواجه کرده است. برخی برآوردها از بازار اجاره حکایت از آن دارد که قیمت اجاره خانه در پایتخت طی یک سال گذشته حدود دو برابر افزایش یافته و همین موضوع فشار مضاعفی بر مستاجران کمبضاعت وارد کرده است.
افزایش شدید اجارهبها صرفاً یک مشکل مربوط به بازار مسکن نیست، بلکه به یکی از مهمترین مسائل اقتصاد کلان کشور تبدیل شده است. زمانی که بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف تامین هزینه سرپناه میشود، مصرف سایر کالاها و خدمات کاهش مییابد. این موضوع مستقیماً بر تقاضای کل اقتصاد اثر میگذارد و رکود در بسیاری از بخشهای اقتصادی را تشدید میکند. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها موجب افت سطح رفاه عمومی و افزایش نابرابری اقتصادی میشود. در چنین شرایطی، بحران اجارهنشینی دیگر صرفاً یک مساله اجتماعی نیست، بلکه به یک چالش اقتصادی فراگیر تبدیل شده است که آثار آن در تمامی بخشهای اقتصاد قابل مشاهده است.
در حالی که بازار اجاره هر روز با فشارهای بیشتری مواجه میشود، دولت تلاش کرده است با ارائه طرحهای حمایتی بخشی از مشکلات این حوزه را کاهش دهد. طرح مسکن استیجاری که از سال گذشته گل سرسبد طرحهای وزارت راه و شهرسازی بود، اکنون وارد مرحله اجرا شده است. هدف این طرح، تامین بخشی از نیاز اقشار کمدرآمد به واحدهای استیجاری با شرایط مناسبتر عنوان میشود. با این حال پرسش اصلی اینجاست که آیا چنین طرحهایی اساساً توانایی حل بحران کنونی بازار مسکن را دارند یا خیر؟
واقعیت آن است که بسیاری از سیاستهای حمایتی دولت در حوزه مسکن بیشتر به مسکنهای موقت شباهت دارند تا راهکارهای بنیادین. کارشناسان معتقدند در کشورهای مختلف دولتها متناسب با جمعیت هدف، سالانه مثلا ۲۰ تا ۳۰ هزار واحد برای گروههای کمتوان مسکن تولید میکنند؛ گاهی بهصورت اجاره به شرط تملیک، گاهی مسکن ویژه با اجارههای بسیار پایین و گاهی هم فقط بهصورت اجارهداری حمایتی. ایران نیز در سالهای گذشته تجربه اجرای طرحهایی مانند مسکن اجتماعی، اجاره به شرط تملیک و اکنون مسکن استیجاری را داشته است. اما نکته مهم این است که چنین طرحهایی در هیچ کشوری جایگزین بازار اصلی مسکن نیستند و صرفاً نقش تکمیلی و حمایتی دارند.
اشتباه سیاستی زمانی رخ میدهد که این برنامهها بهعنوان راهکار اصلی حل بحران معرفی شوند. در حالی که کشورهای توسعهیافته نیز با وجود برخورداری از بازارهای متعادلتر مسکن، همچنان سیاستهای حمایتی را برای گروههای خاص اجرا میکنند، اما هیچگاه انتظار ندارند این سیاستها بتوانند کل بازار را متحول کنند. در ایران نیز بحران مسکن با ۲۰ یا ۴۰ هزار واحد استیجاری یا واگذاری زمین و اجارهداری صنعتی حل نخواهد شد. ابعاد بحران به اندازهای گسترده است که نیازمند اصلاحات عمیق اقتصادی و افزایش چشمگیر تولید مسکن در سطح ملی است.
ریشه اصلی بحران مسکن را باید در ساختار اقتصاد جستوجو کرد. رشد مداوم تورم، کاهش ارزش پول ملی، افزایش هزینههای ساخت، نااطمینانی اقتصادی و ضعف سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن موجب شده است فاصله میان عرضه و تقاضا هر سال بیشتر شود. امروز ارقامی درباره اجارهبها مطرح میشود که تا چند سال قبل با همان مبالغ میشد یک واحد مسکونی خریداری کرد.
این وضعیت نه یک اتفاق ناگهانی بلکه نتیجه سالها انباشت مشکلات ساختاری در اقتصاد کشور است.
یکی از مهمترین عوامل جهش اجارهبها، کمبود مزمن عرضه مسکن است. در اقتصادی که عرضه پاسخگوی تقاضا نباشد، افزایش قیمت امری اجتنابناپذیر خواهد بود. مساله زمانی پیچیدهتر میشود که این کمبود عرضه بهصورت تجمعی ادامه پیدا کند. در واقع کسری عرضه مسکن هر سال به کسری سال قبل اضافه میشود و شکاف میان نیاز واقعی جامعه و تعداد واحدهای تولید شده را عمیقتر میکند. به همین دلیل قیمتها بهصورت تصاعدی افزایش مییابند و فشار بر بازار اجاره نیز هر سال سنگینتر میشود.
بر اساس برآوردهای کارشناسی، در دهه قبل نیز نیاز به یک میلیون واحد مسکونی در سال وجود داشت، اما تولید واقعی کشور حتی به ۳۰۰ هزار واحد در سال هم نمیرسد. این بدان معناست که هر سال حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد کسری در بازار مسکن ایجاد میشود. این شکاف عظیم میان عرضه و تقاضا مهمترین عامل بحران فعلی محسوب میشود. زمانی که میلیونها خانوار جدید وارد بازار میشوند اما واحدهای کافی برای پاسخگویی به نیاز آنها ساخته نمیشود، نتیجهای جز افزایش مداوم قیمتها و اجارهبها نخواهد داشت.
پیامدهای این کمبود تنها به افزایش قیمت محدود نمیشود. کسری انباشته عرضه مسکن آثار اجتماعی گستردهای نیز به همراه دارد. رشد حاشیهنشینی، گسترش سکونتگاههای غیررسمی، افزایش کپرنشینی، چادرخوابی و شکلگیری انواع آسیبهای اجتماعی از جمله پیامدهای مستقیم ناترازی در بازار مسکن است. زمانی که خانوارها توانایی تامین سرپناه مناسب را از دست میدهند، کیفیت زندگی، سلامت اجتماعی و حتی امنیت اقتصادی جامعه نیز تحت تاثیر قرار میگیرد.
در چنین شرایطی، تمرکز صرف بر سیاستهای حمایتی بدون حل ریشههای اقتصادی بحران نمیتواند موثر باشد. دولت نمیتواند تنها با ساخت تعداد محدودی واحد استیجاری یا اجرای چند برنامه حمایتی بازار را متعادل کند. آنچه بازار مسکن ایران به آن نیاز دارد، افزایش گسترده عرضه از طریق فعالسازی ظرفیتهای بخش خصوصی است. تجربه جهانی نیز نشان میدهد تولیدکننده اصلی مسکن در همه کشورها بخش خصوصی است و دولت بیشتر نقش تنظیمگر، تسهیلگر و سیاستگذار را ایفا میکند.
در ایران نیز حدود ۹۰ تا ۹۵ درصد از همان ۳۰۰ هزار واحد ساختهشده توسط بخش خصوصی تولید میشود. این آمار نشان میدهد بار اصلی تولید مسکن بر دوش سرمایهگذاران و سازندگان خصوصی قرار دارد. با وجود اینکه بانکها، شرکتهای خصولتی و مجموعههای مختلفی طی سالهای گذشته به حوزه ساختوساز وارد شدهاند، اما در نهایت ساخت حدود ۱۱ درصد سقفی را که طی دو دهه گذشته تولید شده، در مقایسه با بخش خصوصی رقم زدهاند. بنابراین بخش خصوصی همچنان بازیگر اصلی بازار مسکن محسوب میشود.
اما پرسش اساسی اینجاست که چرا بخش خصوصی با وجود در اختیار داشتن ۹۵ درصد تولید مسکن، نمیتواند به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی برسد؟ پاسخ این سوال را باید در محیط نامناسب کسبوکار، تورم مزمن، افزایش شدید هزینههای ساخت، دشواری تامین مالی، کمبود نقدینگی، نرخهای بالای سود بانکی، بروکراسی پیچیده اداری و نااطمینانیهای اقتصادی جستوجو کرد. در چنین فضایی، سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن با ریسکهای فراوانی همراه است و همین موضوع انگیزه سازندگان را کاهش میدهد.
بحران اجاره نیز در نهایت انعکاس همین مشکلات ساختاری است. بازار اجاره بازاری مستقل از بازار خرید و فروش نیست. هرگونه کاهش در تولید مسکن یا اختلال در عرضه، مستقیماً خود را در بازار اجاره نشان میدهد. زمانی که تعداد واحدهای جدید کاهش پیدا میکند، رقابت میان مستاجران برای دستیابی به واحدهای موجود افزایش مییابد و این رقابت به رشد شدید اجارهبها منجر میشود. بنابراین کنترل بازار اجاره بدون افزایش عرضه مسکن عملاً امکانپذیر نیست.
سیاستهای حمایتی باید ادامه پیدا کنند، زیرا اقشار آسیبپذیر به حمایت نیاز دارند؛ اما این سیاستها نباید جایگزین برنامههای اصلی افزایش تولید شوند. راهحل پایدار بحران مسکن در افزایش عرضه، بهبود فضای سرمایهگذاری، رفع موانع تولید، تسهیل تامین مالی سازندگان و ایجاد ثبات اقتصادی نهفته است.
تا زمانی که شکاف میان نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی و تولید کمتر از ۳۰۰ هزار واحد ادامه داشته باشد، بحران اجاره نیز پابرجا خواهد ماند. مستاجران هر سال سهم بیشتری از درآمد خود را صرف تامین سرپناه خواهند کرد و فشار اقتصادی بر خانوارها افزایش خواهد یافت. در چنین شرایطی، اجرای طرحهای حمایتی هرچند ضروری است، اما نمیتواند جایگزین درمان ریشهای بیماری مزمن بازار مسکن شود.
قطعا یکی از مهمترین مسالههای بازار مسکن کمبود تولید است.
اگر سیاستگذاران نتوانند زمینه افزایش عرضه و حضور موثرتر بخش خصوصی را فراهم کنند، شکاف میان عرضه و تقاضا عمیقتر خواهد شد و بحران اجاره نیز ابعاد گستردهتری پیدا خواهد کرد. آینده بازار مسکن ایران بیش از هر چیز به پاسخ این پرسش وابسته است که چگونه میتوان تولید مسکن را از سطح فعلی به میزان مورد نیاز کشور رساند؛ زیرا بدون حل این معادله، هیچ نسخه حمایتی قادر نخواهد بود بار سنگین بحران مسکن را از دوش میلیونها خانوار ایرانی بردارد.
