فرهاد فربودی
خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارها به هدفی تبدیل شده است که حتی با کمک گرفتن از نظام بانکی هم دست‌یافتنی نیست. متقاضیانی که سال‌ها برای تامین آورده اولیه پس‌انداز کرده‌اند، حالا با واقعیتی دشوارتر روبه‌رو هستند: وام‌هایی که قرار بود فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را پر کنند، نه توان خرید قابل‌توجهی ایجاد می‌کنند و نه بازپرداخت آنها با درآمد ماهانه متقاضیان تناسب دارد. در چنین شرایطی، تسهیلاتی که باید ابزاری برای خانه‌دار شدن مردم باشد، خود به مانعی تازه در مسیر خرید خانه تبدیل شده است؛ مانعی که هر بار با افزایش سقف وام، سنگین‌تر شدن تعهدات مالی خانوارها را نیز به دنبال دارد.
یکی از مهم‌ترین مشکلات نظام تأمین مالی مسکن در ایران، فاصله فزاینده میان مبلغ تسهیلات بانکی و قیمت واقعی واحدهای مسکونی است. در بسیاری از کشورهای جهان، تسهیلات خرید مسکن بین ۷۰ تا ۸۰ درصد و حتی در مواردی تا ۹۰ درصد هزینه خرید خانه را پوشش می‌دهد. چنین نسبتی به این معناست که متقاضی برای خرید مسکن، ناچار نیست بخش عمده قیمت ملک را از محل پس‌انداز شخصی تأمین کند و می‌تواند با اتکا به اعتبار بانکی، بخش اصلی هزینه خرید را در طول زمان بپردازد. در واقع، نظام تأمین مالی در این کشورها تلاش می‌کند قدرت خرید خانوار را از طریق اعتبار بلندمدت تقویت کند، نه اینکه صرفاً مبلغ محدودی در اختیار متقاضی قرار دهد و مسئولیت تأمین مابقی هزینه را بر دوش او بگذارد.
تفاوت نظام تسهیلات مسکن ایران با برخی کشورهای دیگر، تنها به نسبت وام به قیمت خانه محدود نمی‌شود و به سازوکار تضمین و حمایت از بازپرداخت نیز ارتباط دارد. برای نمونه، در کشوری مانند انگلستان، دولت بازپرداخت تسهیلات مسکن را تا حدود ۷۰ درصد تضمین می‌کند تا در صورت ناتوانی متقاضی در بازپرداخت، امکان حمایت از او وجود داشته باشد. چنین سازوکاری می‌تواند ریسک اعطای تسهیلات را برای بانک‌ها کاهش دهد و زمینه دسترسی متقاضیان بیشتری را به اعتبار مسکن فراهم کند. در مقابل، در ایران بخش عمده ریسک مالی تسهیلات بر عهده خود متقاضی قرار دارد. خانوار نه‌تنها باید از عهده تأمین آورده اولیه و پرداخت اقساط سنگین برآید، بلکه در ابتدای دریافت تسهیلات نیز با هزینه‌هایی مواجه می‌شود که از قدرت خرید واقعی وام می‌کاهد.
یکی از تفاوت‌های مهم تسهیلات مسکن در ایران، الزام به خرید اوراق برای دریافت بخشی از وام‌هاست. این موضوع باعث می‌شود متقاضی برای استفاده از تسهیلات، پیش از آنکه منابع بانکی را دریافت کند، بخشی از توان مالی خود را صرف خرید اوراق کند. در نتیجه، مبلغ اسمی وام با پولی که واقعاً به دست خریدار می‌رسد، یکسان نیست. به بیان دیگر، خانوار برای دریافت اعتبار مسکن باید هزینه دیگری را نیز بپردازد؛ هزینه‌ای که در شرایط کاهش قدرت خرید و دشواری تأمین آورده اولیه، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. بنابراین، حتی اگر سقف تسهیلات روی کاغذ افزایش یابد، تا زمانی که هزینه‌های جانبی دریافت آن اصلاح نشود، نمی‌توان انتظار داشت تمام مبلغ اعلام‌شده به افزایش واقعی قدرت خرید متقاضی منجر شود.
رویکرد رایج سیاستگذار در مواجهه با کاهش قدرت خرید مسکن، افزایش مبلغ تسهیلات است. هر زمان فاصله میان قیمت خانه و توان مالی خانوارها بیشتر می‌شود، نخستین راهکاری که مطرح می‌شود، افزایش سقف وام است؛ راهکاری که در نگاه نخست ممکن است اقدامی حمایتی به نظر برسد، اما در عمل بدون اصلاح ساختار تأمین مالی، لزوماً به بهبود دسترسی مردم به مسکن منجر نمی‌شود. مسئله این است که افزایش مبلغ وام، اگر با کاهش نرخ سود، افزایش دوره بازپرداخت متناسب با درآمد و اصلاح شرایط دریافت تسهیلات همراه نباشد، تنها حجم بدهی خانوار را افزایش می‌دهد.
حتی وام ۲ میلیارد تومانی فعلی نیز به دلیل هزینه بالای بازپرداخت، برای بخش بزرگی از متقاضیان قابل استفاده نیست. سود این تسهیلات به حدود ۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان می‌رسد؛ رقمی که نشان می‌دهد هزینه استفاده از اعتبار بانکی تا چه اندازه می‌تواند از مبلغ اولیه دریافتی فاصله بگیرد. در چنین وضعیتی، متقاضی با یک انتخاب دشوار روبه‌روست: یا از تسهیلاتی استفاده کند که بخش محدودی از قیمت خانه را پوشش می‌دهد و در مقابل، تعهد مالی سنگینی برای سال‌های آینده ایجاد می‌کند، یا از دریافت آن صرف‌نظر کند و همچنان با شکاف بزرگ میان درآمد و قیمت مسکن مواجه بماند.
این مسئله از لحاظ اقتصادی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا کارکرد اصلی تسهیلات باید افزایش قدرت خرید باشد، اما زمانی که هزینه تأمین اعتبار به اندازه‌ای بالا می‌رود که بخش بزرگی از درآمد آینده خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، اثر حمایتی وام تضعیف می‌شود.
در واقع، خانوار به جای آنکه از طریق تسهیلات به دارایی مسکن دست پیدا کند، با تعهدی بلندمدت مواجه می‌شود که می‌تواند بخش مهمی از مصرف، پس‌انداز و سایر هزینه‌های ضروری زندگی را محدود کند. به همین دلیل، افزایش سقف وام بدون توجه به توان بازپرداخت، ممکن است به جای حل مشکل مسکن، بحران بدهی خانوارها را تشدید کند.
یکی از تناقض‌های جدی در سیاست تسهیلات مسکن ایران، بی‌توجهی به نسبت اقساط و درآمد خانوار است. توان بازپرداخت وام را نمی‌توان صرفاً بر اساس مبلغ تسهیلات یا ارزش ملک سنجید؛ معیار اصلی باید درآمد قابل‌تصرف خانوار پس از کسر هزینه‌های ضروری زندگی باشد. در اقتصادی که تورم، هزینه خوراک، درمان، آموزش و سایر نیازهای اساسی را افزایش داده، بخش بزرگی از درآمد ماهانه خانوار پیش از رسیدن به مرحله پس‌انداز یا پرداخت بدهی مصرف می‌شود. در چنین شرایطی، اقساط سنگین تسهیلات مسکن عملاً امکان استفاده از این ابزار را برای گروه‌های حقوق‌بگیر و طبقات متوسط و پایین محدود می‌کند. از سوی دیگر، افزایش مبلغ وام در شرایطی که دستمزدها و درآمدهای واقعی متناسب با هزینه مسکن رشد نمی‌کنند، تناسب میان بدهی و قدرت بازپرداخت را برهم می‌زند. ممکن است افزایش سقف تسهیلات از نظر عددی به معنای حمایت بیشتر از خریدار باشد، اما اگر اقساط نیز به همان نسبت افزایش یابد، خانوار با فشار مالی بیشتری روبه‌رو خواهد شد. بنابراین، ارزیابی موفقیت سیاست اعتباری مسکن نباید بر تعداد و مبلغ وام‌های پرداخت‌شده متمرکز باشد؛ بلکه باید مشخص شود چه تعداد از خانوارها واقعاً توان استفاده از این تسهیلات و بازپرداخت آن را دارند.
در کنار مشکلات نظام بانکی، نحوه مدیریت زمین نیز یکی از موانع مهم دسترسی خانوارها به مسکن محسوب می‌شود. کارشناسان معتقدند ایران از نظر وسعت سرزمینی ظرفیت قابل‌توجهی برای توسعه سکونتگاه‌ها و تأمین زمین مسکونی دارد. حتی یک درصد از اراضی کشور نیز می‌تواند برای واگذاری حدود ۱۹۴ متر زمین به هر ایرانی کفایت کند. با وجود چنین ظرفیتی، زمین به یکی از گلوگاه‌های اصلی تأمین مسکن تبدیل شده است. این وضعیت نشان می‌دهد مسئله مسکن را نمی‌توان صرفاً به کمبود منابع بانکی یا پایین بودن سقف تسهیلات تقلیل داد؛ زیرا دسترسی به زمین، هزینه ساخت، نحوه عرضه واحدهای مسکونی و سیاست‌های تخصیص منابع نیز در شکل‌گیری قیمت نهایی نقش دارند.
وقتی زمین به اندازه کافی و با سازوکار اقتصادی مناسب در دسترس تولیدکنندگان و متقاضیان قرار نگیرد، هزینه تمام‌شده ساخت افزایش می‌یابد و این افزایش در نهایت به قیمت فروش منتقل می‌شود. در چنین شرایطی، حتی تزریق اعتبار بیشتر به بازار نیز ممکن است به جای آنکه قدرت خرید واقعی ایجاد کند، به افزایش تقاضای اعتباری و تشدید فشار بر قیمت‌ها منجر شود. بنابراین، سیاست تسهیلاتی زمانی می‌تواند اثرگذار باشد که در کنار اصلاح نظام بانکی، سیاست زمین و عرضه مسکن نیز به شکل هماهنگ اصلاح شود.
بحران دسترسی به مسکن از هم‌زمانی چند مشکل ساختاری ناشی می‌شود. از یک سو، قیمت مسکن بسیار سریع‌تر از درآمد خانوارها افزایش یافته و از سوی دیگر، تسهیلات بانکی نتوانسته است سهم مؤثری از هزینه خرید را پوشش دهد. در همین حال، نرخ سود و هزینه‌های جانبی دریافت وام، استفاده از همین اعتبار محدود را نیز دشوار کرده است. نتیجه این روند، شکل‌گیری نظامی از تأمین مالی است که در آن متقاضی برای خرید خانه باید بخش بزرگی از سرمایه اولیه را شخصاً تأمین کند و در صورت دریافت وام نیز تعهدی سنگین برای سال‌های آینده بپذیرد. در چنین شرایطی، افزایش سقف تسهیلات به‌تنهایی نه نشانه اصلاح سیاست مسکن است و نه می‌تواند به‌عنوان راهکاری پایدار برای خانه‌دار کردن مردم ارزیابی شود. سیاستگذار باید به جای تمرکز صرف بر بزرگ‌تر کردن ارقام وام، هزینه واقعی دریافت اعتبار، نرخ سود، دوره بازپرداخت و نسبت اقساط به درآمد خانوار را در مرکز تصمیم‌گیری قرار دهد. همچنین، تضمین بازپرداخت، کاهش هزینه خرید اوراق و اصلاح سیاست‌های زمین و عرضه مسکن باید در کنار یکدیگر دنبال شوند.
همچنین باید توجه داشت تا زمانی که درآمد مردم متناسب با هزینه‌های مسکن افزایش پیدا نکند و نظام بانکی نتواند تسهیلاتی متناسب با توان اقتصادی خانوارها ارائه دهد، وام مسکن بیشتر به ابزاری برای افزایش بدهی تبدیل خواهد شد تا وسیله‌ای برای خانه‌دار شدن. در این میان، خطر اصلی آن است که سیاستگذار با افزایش پی‌درپی سقف تسهیلات، تنها صورت مسئله را تغییر دهد؛ در حالی که مسئله اصلی همچنان پابرجاست: مردم نه توان خرید خانه را دارند و نه توان بازپرداخت وام‌هایی را که قرار است به خرید آن کمک کند.
