فرهاد فربودی
هزینههای تامین خانه برای بسیاری از خانوارهای ایرانی، هر ماه بخش بزرگتری از درآمدشان را میبلعد. برای مستأجری که میان اجارهبهای سنگین، هزینه خوراک، درمان، حملونقل و سایر مخارج ضروری زندگی گرفتار شده، کاهش سرعت رشد اجارهبها لزوماً به معنای آسانتر شدن زندگی نیست. ممکن است اجاره نسبت به گذشته با سرعت کمتری گران شود، اما اگر درآمد خانوار بسیار عقبتر از سطح عمومی قیمتها حرکت کرده باشد، همان اجاره نیز میتواند از توان پرداخت او خارج شده باشد. تازهترین گزارش مرکز آمار ایران درباره مردادماه ۱۴۰۵، تصویری دقیق از همین تناقض ارائه میکند؛ تورم اجاره مسکن در ظاهر آرامتر از تورم عمومی است، اما فاصله میان درآمد مردم و هزینه تأمین مسکن همچنان عمیقتر میشود.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت مصرف کننده خانوارهای کشور در مردادماه ۱۴۰۵ به عدد ۷۰۰/۱ رسیده است. این شاخص نسبت به ماه قبل ۳/۴ درصد افزایش داشته و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، ۸۹/۰ درصد بیشتر شده است. به بیان دیگر، خانوارهای کشور در مردادماه ۱۴۰۵ برای خرید یک «مجموعه کالاها و خدمات یکسان»، به طور میانگین ۸۹/۰ درصد بیشتر از مردادماه ۱۴۰۴ هزینه کردهاند. همین یک عدد کافی است تا مشخص شود مسئله مسکن را نمیتوان جدا از بحران بزرگتر هزینه زندگی تحلیل کرد؛ چرا که مستأجر پیش از آنکه بخواهد اجاره خانه خود را بپردازد، با افزایش شدید هزینه سایر نیازهای ضروری نیز مواجه است.
تورم نقطه به نقطه مردادماه در مقایسه با ماه قبل ۱/۱ واحد درصد افزایش یافته است. تورم ماهانه خانوارهای کشور نیز به ۳/۴ درصد رسیده؛ رقمی که برای گروه «خوراکیها، آشامیدنیها و دخانیات» ۳/۶ درصد و برای گروه «کالاهای غیرخوراکی و خدمات» ۳/۳ درصد بوده است. این ارقام نشان میدهد فشار تورمی همچنان در بخشهای مختلف اقتصاد جریان دارد و خانوار تنها با یک افزایش قیمت در بازار مسکن مواجه نیست. وقتی خوراک، خدمات و سایر هزینههای مصرفی همزمان رشد میکنند، سهم بیشتری از درآمد خانوار پیش از رسیدن به مرحله پرداخت اجاره مصرف میشود و در نتیجه، حتی افزایش نسبتاً محدود اجارهبها نیز میتواند فشار بیشتری بر بودجه خانوار وارد کند.
آمار مربوط به اجاره مسکن در نگاه نخست میتواند امیدوارکننده به نظر برسد. تورم سالانه اجاره مسکن خانوارهای کشور در مردادماه امسال به ۳۲.۳ درصد رسیده است؛ پایینترین سطح این شاخص از آذرماه سال ۱۴۰۱ و رکورد کمترین تورم سالانه اجاره در ۴۵ ماه اخیر. تورم نقطه به نقطه اجاره نیز ۳۱.۸ درصد اعلام شده و تورم ماهانه این بازار در سطح ۲.۵ درصد باقی مانده است. اما همین اعداد، زمانی که کنار تورم عمومی اقتصاد قرار میگیرند، معنای متفاوتی پیدا میکنند.
تورم نقطه به نقطه عمومی در مردادماه ۸۹ درصد بوده است؛ یعنی حدود سه برابر تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن که ۳۱.۸ درصد اعلام شده است. تورم عمومی سالانه نیز به ۶۹/۹ درصد رسیده، در حالی که تورم سالانه شاخص اجاره مسکن ۳۲.۳ درصد بوده است. حتی در مقیاس ماهانه نیز شکاف قابل توجهی وجود دارد؛ تورم عمومی ماهانه ۳.۴ درصد اعلام شده، اما تورم ماهانه شاخص اجاره ۲.۵ درصد بوده است. بنابراین بازار اجاره در مقایسه با بخش بزرگی از سبد مصرفی خانوار، رشد قیمتی آهستهتری داشته است.
اما اینجا همان نقطهای است که نباید از یک اشتباه تحلیلی عبور کرد: کاهش تورم به معنای کاهش قیمت نیست. وقتی گفته میشود تورم اجاره ۳۲.۳ درصد است، به این معنا نیست که اجارهبها ارزان شده یا هزینه مسکن کاهش یافته است؛ بلکه به این معناست که سرعت افزایش اجاره نسبت به دوره مشابه سال قبل کمتر یا بیشتر بوده است. مستأجر همچنان با سطحی از قیمت مواجه است که در سالهای گذشته بهطور مستمر افزایش یافته و در شرایطی که درآمد او همپای هزینهها رشد نکرده، همین سطح قیمت میتواند دسترسی به مسکن را دشوارتر کند.
این تفاوت میان سطح قیمت و سرعت افزایش قیمت برای تحلیل بازار مسکن اهمیت اساسی دارد. ممکن است تورم اجاره به پایینترین سطح ۴۵ ماه اخیر رسیده باشد، اما اگر قیمت اجاره طی سالهای گذشته آنقدر افزایش یافته باشد که درآمد خانوار دیگر توان پوشش آن را نداشته باشد، کاهش نرخ تورم اجاره نمیتواند بحران دسترسی را برطرف کند. در واقع، مستأجر امروز با اجارهای مواجه است که از روی یک پایه قیمتی بسیار بالاتر محاسبه میشود. بنابراین کند شدن شیب افزایش، الزاماً به معنای بازگشت قدرت خرید نیست.
از سوی دیگر، پایین بودن تورم اجاره نسبت به تورم عمومی را میتوان از زاویه دیگری نیز بررسی کرد. بازار مسکن برخلاف بسیاری از کالاهای مصرفی، امکان انتقال فوری تمام شوکهای تورمی به قیمت اجاره را ندارد.
قراردادهای اجاره، محدودیت توان پرداخت مستأجران، کاهش قدرت خرید و خطر خالی ماندن واحدهای مسکونی، همگی میتوانند مانع از آن شوند که مالکان قیمتها را به اندازه تورم عمومی افزایش دهند. بنابراین پایینتر بودن تورم اجاره میتواند بخشی از واقعیت اقتصادی بازار باشد، اما لزوماً نشانه سلامت یا بهبود وضعیت بازار نیست.
حتی ثبات نسبی بازار اجاره در نیمه تابستان، یعنی مقطعی که جابهجایی مستأجران به اوج میرسد، نمیتواند به تنهایی نشانه کاهش فشار بر خانوارها باشد. ثبات در بازار زمانی برای مردم معنای مثبت دارد که قیمتها در محدودهای متناسب با درآمد قرار گرفته باشند. اگر اجارهبها برای خانوار بیش از ظرفیت مالی آن باشد، ثابت ماندن نرخ رشد تنها به این معناست که هزینهای سنگین با سرعت کمتری افزایش مییابد؛ نه اینکه این هزینه برای خانوار قابل پرداخت شده باشد.
با این وجود، مقایسه اجاره مسکن با سایر گروههای کالا و خدمات، شدت شکاف تورمی موجود را آشکارتر میکند. بازار اجاره در میان ۱۲ گروه از کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور، کمترین میزان تورم نقطه به نقطه و سالانه را در مردادماه امسال تجربه کرده است. در مقابل، بیشترین میزان تورم نقطه به نقطه مربوط به گروه «دخانیات» و گروه «خوراکیها و آشامیدنیها» بوده که به ترتیب حدود ۱۶۱ و ۱۲۷.۵ درصد اعلام شده است. تورم سالانه این دو گروه نیز به ترتیب ۱۱۵.۶ و ۱۰۳.۷ درصد بوده است.
این اختلاف برای اقتصاد خانوار یک پیام روشن دارد: حتی اگر رشد اجارهبها از رشد سایر هزینهها عقب بماند، خانوار برای پرداخت همان اجاره باید از درآمدی استفاده کند که قدرت خرید آن در برابر افزایش قیمت سایر کالاها بهشدت کاهش یافته است. اگر هزینه خوراک خانوار با سرعتی بسیار بیشتر از اجاره افزایش یابد، بخش بیشتری از درآمد صرف تأمین غذا میشود و منابع کمتری برای پرداخت اجاره، پسانداز یا خرید مسکن باقی میماند. بنابراین وضعیت مسکن را نمیتوان فقط با شاخص اجاره سنجید؛ باید نسبت هزینه مسکن به درآمد و قدرت خرید خانوار نیز در مرکز تحلیل قرار گیرد.
تورم سالانه کشور در مردادماه ۶۹/۹ درصد بوده و دامنه تغییرات آن برای دهکهای مختلف هزینهای از ۶۷/۶ درصد برای دهک دهم تا ۷۸/۳ درصد برای دهک دوم رسیده است. به این ترتیب فاصله تورمی دهکها در این ماه به ۱۰/۷ واحد درصد افزایش یافته؛ در حالی که این فاصله در ماه قبل ۹/۶ واحد درصد بوده است. افزایش این شکاف نشان میدهد فشار تورمی برای همه خانوارها یکسان نیست و گروههای کمدرآمد با ساختار هزینهای متفاوت، میتوانند فشار بیشتری را تجربه کنند.
اهمیت این موضوع برای بازار مسکن زمانی بیشتر میشود که بدانیم خانوارهای کمدرآمد معمولاً امکان جبران افزایش هزینههای مسکن از طریق کاهش هزینههای غیرضروری را نیز کمتر دارند. برای خانواری که بخش قابل توجهی از بودجه خود را صرف خوراک، اجاره و خدمات ضروری میکند، افزایش قیمت یک قلم از سبد مصرفی میتواند به حذف قلم دیگری منجر شود. به همین دلیل بحران مسکن تنها در قیمت خانه یا اجارهنامه خلاصه نمیشود؛ بلکه در کاهش کیفیت زندگی، کوچک شدن سبد مصرف، مهاجرت اجباری به مناطق ارزانتر و افزایش تمایل به همخانه شدن نیز خود را نشان میدهد.
کاهش تورم سالانه اجاره به ۳۲.۳ درصد باید با احتیاط تفسیر شود. این عدد در مقایسه با تورم عمومی ۶۹/۹ درصد بدون تردید پایینتر است، اما هنوز به معنای بازگشت تعادل میان درآمد و هزینه مسکن نیست. در اقتصادی که تورم عمومی به چنین سطحی رسیده، پایینتر بودن رشد اجاره میتواند حتی نشانهای از ناتوانی بخشی از خانوارها در پذیرش افزایشهای بیشتر باشد. به عبارت دیگر، ممکن است بازار مسکن به سقف توان پرداخت بخش بزرگی از تقاضا نزدیک شده باشد.
مشکل اصلی بازار مسکن امروز نیز دقیقاً در همین نقطه قرار دارد؛ قیمت مسکن و اجارهبها از قدرت خرید خانوار فاصله گرفتهاند. وقتی رشد قیمتها در بخشهای مختلف اقتصاد از رشد واقعی درآمد جلو میزند، خانوار نهتنها امکان خرید خانه را از دست میدهد، بلکه حتی برای اجاره یک واحد متناسب با نیاز خود نیز با محدودیت مواجه میشود. نتیجه چنین روندی، کوچکتر شدن متراژ، دور شدن از مراکز شهری، انتخاب مناطق کمبرخوردارتر و افزایش سهم مسکن از درآمد خانوار است.
در چنین شرایطی، رکورد کمترین تورم اجاره در ۴۵ ماه اخیر اگرچه از منظر کنترل سرعت افزایش قیمت، دادهای مثبت محسوب میشود، اما نمیتواند به تنهایی نشانه خروج بازار مسکن از بحران باشد. برای سنجش واقعی وضعیت، باید پرسید خانوار ایرانی با درآمد فعلی خود چه مقدار از هزینه مسکن را میتواند پوشش دهد و چه مقدار از درآمد پس از پرداخت اجاره برای سایر نیازهای ضروری باقی میماند. اگر پاسخ این پرسش همچنان نگرانکننده باشد، کاهش تورم اجاره بیشتر به معنای «کند شدن رشد بحران» است تا پایان بحران.
گزارش مردادماه مرکز آمار تصویری دوگانه از بازار مسکن ارائه میدهد. از یک سو، تورم اجاره در پایینترین سطح ۴۵ ماه گذشته قرار گرفته و با ۳۲.۳ درصد سالانه، فاصله محسوسی با تورم عمومی ۶۹/۹ درصدی دارد. از سوی دیگر، تورم نقطه به نقطه عمومی ۸۹ درصدی، تورم ۱۲۷.۵ درصدی خوراکیها و آشامیدنیها و تورم ۱۶۱ درصدی دخانیات نشان میدهد خانوارها در حال مواجهه با موجی از افزایش هزینهها هستند که قدرت پرداخت آنها را تضعیف میکند. بنابراین مسئله امروز مسکن فقط این نیست که اجاره با چه نرخی گران میشود؛ مسئله مهمتر این است که درآمد خانوار با چه سرعتی از هزینه تأمین یک سرپناه عقب میماند.
بازار اجاره ممکن است در آمار، آرامتر شده باشد، اما برای بخش بزرگی از جامعه، خانه همچنان دورتر از همیشه ایستاده است. کاهش تورم اجاره زمانی میتواند به معنای بهبود واقعی باشد که با افزایش قدرت خرید، ثبات درآمد، کنترل تورم عمومی و کاهش فشار هزینههای ضروری همراه شود. در غیر این صورت، عدد ۳۲.۳ درصد فقط نشان میدهد اجاره با سرعت کمتری افزایش یافته است؛ نه اینکه دسترسی مردم به مسکن آسانتر شده باشد.
