آینده مسکن؛ تقاطع صلح و آتش

اختصاصی گروه اقتصادی / فرهاد فربودی

هیچ بازاری در اقتصاد ایران به اندازه بازار مسکن، خاطره بحران‌های سیاسی را با خود حمل نمی‌کند. هر بار که خبر مذاکرات منتشر می‌شود، امید به بازگشت آرامش در میان میلیون‌ها مستأجر و متقاضی خرید خانه زنده می‌شود و هر زمان سایه تنش یا جنگ بر سر اقتصاد سنگین‌تر می‌شود، رویای خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از جامعه دورتر از گذشته به نظر می‌رسد. اما واقعیت این است که بازار مسکن، برخلاف آنچه در افکار عمومی تصور می‌شود، نه با یک توافق ناگهان ارزان می‌شود و نه با یک بحران صرفا به دلیل هیجان‌های سیاسی جهش می‌کند. این بازار، آینه تمام‌نمای اقتصاد ایران است؛ بازاری که مسیر حرکت آن را بیش از هر چیز، تورم، سرمایه‌گذاری، درآمد خانوارها، هزینه ساخت و کیفیت سیاست‌گذاری اقتصادی تعیین می‌کنند و تحولات سیاسی تنها سرعت این حرکت را تغییر می‌دهند، نه جهت نهایی آن را.

در سال‌های گذشته، مسکن به یکی از پیچیده‌ترین بازارهای کشور تبدیل شده است. از یک سو، میلیون‌ها خانوار آن را به عنوان کالایی مصرفی برای تأمین سرپناه می‌بینند و از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران آن را امن‌ترین پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی‌های خود می‌دانند. همین دوگانگی باعث شده است که هر تحول سیاسی، رفتار دو گروه کاملاً متفاوت از بازیگران بازار را تحت تأثیر قرار دهد؛ خانوارهایی که به دنبال خرید نخستین خانه هستند و سرمایه‌گذارانی که مسکن را ابزاری برای مقابله با تورم می‌بینند. نتیجه این وضعیت، بازاری است که تصمیم‌گیری در آن بیش از هر زمان دیگری به انتظارات اقتصادی وابسته شده است.

اکنون نیز بازار در برابر دو سناریوی کاملاً متفاوت قرار گرفته است. نخست، دستیابی ایران و آمریکا به یک توافق جامع که بتواند بخشی از محدودیت‌های اقتصادی را برطرف کند و فضای اقتصاد کلان را به سمت ثبات بیشتر سوق دهد. دوم، بازگشت دوباره تنش‌ها و حتی گسترش درگیری‌های نظامی که می‌تواند نااطمینانی را در اقتصاد افزایش دهد. هر یک از این دو مسیر، پیامدهای متفاوتی برای قیمت مسکن، حجم معاملات، رفتار سازندگان، جریان سرمایه و حتی الگوی تقاضا خواهد داشت. با این حال، اشتباه بزرگی است اگر تصور شود نتیجه هر یک از این سناریوها به تنهایی می‌تواند سرنوشت بازار مسکن را مشخص کند.

در میان فعالان بازار، یکی از رایج‌ترین برداشت‌ها این است که اگر توافق جامعی حاصل شود، قیمت مسکن نیز به سرعت کاهش خواهد یافت. این تصور اگرچه از نظر روانی قابل درک است، اما با منطق اقتصاد مسکن همخوانی ندارد. تجربه بازار ایران و بسیاری از کشورهای دیگر نشان می‌دهد که قیمت مسکن از چسبندگی بسیار بالایی برخوردار است. به بیان دیگر، همان عواملی که باعث می‌شوند قیمت یک واحد مسکونی طی چند سال چندین برابر شود، اجازه نمی‌دهند که این قیمت به همان سرعت کاهش پیدا کند. مسکن کالایی نیست که مانند ارز، طلا یا سهام در واکنش به اخبار سیاسی ظرف چند روز مسیر خود را تغییر دهد. هر واحد مسکونی حاصل مجموعه‌ای از هزینه‌های انباشته شامل زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، خدمات مهندسی، مالیات، هزینه تأمین مالی و زمان ساخت است و همین ویژگی، انعطاف قیمت را به شدت محدود می‌کند.

حتی اگر توافق جامع به کاهش نرخ ارز و تعدیل انتظارات تورمی منجر شود، باز هم انتظار افت قابل توجه قیمت‌ها چندان واقع‌بینانه نیست. زیرا بخش مهمی از افزایش هزینه‌های ساخت طی سال‌های گذشته ماهیتی بازگشت‌ناپذیر پیدا کرده است. دستمزدها، قیمت خدمات، هزینه حمل‌ونقل، بهای زمین و بسیاری از هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز معمولاً پس از افزایش، به سادگی کاهش پیدا نمی‌کنند. بنابراین سازندگان و مالکان نیز انگیزه اقتصادی چندانی برای عرضه واحدهای خود با قیمت‌های پایین‌تر نخواهند داشت، مگر آنکه با مازاد عرضه گسترده یا رکودی بسیار عمیق روبه‌رو شوند؛ شرایطی که در وضعیت فعلی اقتصاد ایران چندان محتمل به نظر نمی‌رسد.

اما این به آن معنا نیست که توافق جامع اثری بر بازار مسکن نخواهد داشت. اتفاقاً مهم‌ترین پیامد چنین توافقی احتمالاً نه در کاهش قیمت، بلکه در تغییر رفتار بازار ظاهر خواهد شد. کاهش نااطمینانی اقتصادی، ثبات بیشتر در بازار ارز، امکان برنامه‌ریزی بلندمدت برای فعالان اقتصادی و بهبود چشم‌انداز رشد، می‌تواند مهم‌ترین مانع فعلی بازار یعنی بی‌تصمیمی را از میان بردارد. طی سال‌های اخیر، بسیاری از خانوارها نه به دلیل نبود تقاضا، بلکه به دلیل ابهام نسبت به آینده، خرید مسکن را به تعویق انداخته‌اند. بسیاری از فروشندگان نیز به همین دلیل از عرضه واحدهای خود خودداری کرده‌اند.

در نتیجه، بازار با پدیده‌ای روبه‌رو شده که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود معاملاتی» یاد می‌کنند؛ بازاری که در آن هم خریدار وجود دارد و هم فروشنده، اما هیچ‌یک حاضر به تصمیم‌گیری نیستند.

اگر توافق جامع بتواند این فضای انتظاری را تغییر دهد، نخستین نشانه‌های بهبود نه در نمودار قیمت‌ها، بلکه در آمار معاملات نمایان خواهد شد. افزایش تعداد خرید و فروش، به‌ویژه در واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌قیمت، می‌تواند اولین علامت خروج بازار از وضعیت انجماد باشد. این واحدها عمدتاً مقصد تقاضای مصرفی هستند؛ تقاضایی که طی سال‌های گذشته زیر فشار تورم، کاهش درآمد واقعی و رشد شدید قیمت مسکن به حاشیه رانده شده است. به همین دلیل، در سناریوی ثبات اقتصادی، پیش از آنکه سرمایه‌گذاران به بازار بازگردند، احتمالاً این خریداران مصرفی خواهند بود که دوباره موتور معاملات را روشن می‌کنند.

از منظر اقتصاد کلان نیز توافق جامع تنها زمانی می‌تواند به رونق پایدار بازار مسکن منجر شود که هم‌زمان با اصلاح سایر متغیرهای اقتصادی همراه باشد. اگر کاهش ریسک‌های سیاسی به مهار تورم، رشد سرمایه‌گذاری، افزایش اشتغال، تقویت درآمد خانوارها و بهبود عملکرد نظام بانکی منجر نشود، آثار آن بر بازار مسکن نیز محدود و کوتاه‌مدت خواهد بود. تجربه اقتصاد ایران نشان داده است که این بازار بیش از آنکه به اخبار سیاسی واکنش نشان دهد، به قدرت خرید مردم واکنش نشان می‌دهد. خانواری که درآمدش متناسب با قیمت مسکن رشد نکرده است، حتی در بهترین فضای سیاسی نیز توان ورود به بازار را نخواهد داشت. به همین دلیل، توافق زمانی می‌تواند به رونق واقعی بازار منجر شود که از یک رویداد سیاسی به یک فرصت اقتصادی تبدیل شود؛ فرصتی که ثمره آن در زندگی مردم، افزایش توان خرید، دسترسی بهتر به تسهیلات بانکی و بازگشت سرمایه‌گذاری مولد به بخش مسکن باشد، نه صرفاً ایجاد موجی از خوش‌بینی در فضای روانی بازار.

اگر سناریوی نخست بر پایه کاهش ریسک‌های سیاسی و بازگشت تدریجی اعتماد اقتصادی شکل می‌گیرد، سناریوی دوم بر استمرار نااطمینانی استوار است؛ وضعیتی که طی سال‌های گذشته به مهم‌ترین ویژگی اقتصاد ایران تبدیل شده است. تداوم تفاهم‌های موقت، طولانی شدن مذاکرات بدون دستیابی به نتیجه نهایی یا تشدید دوباره تنش‌های سیاسی، همگی پیام مشترکی برای بازار مسکن دارند؛ بازاری که در آن فعالان اقتصادی بیش از هر چیز منتظر مشخص شدن افق پیش‌رو هستند. در چنین شرایطی، نه خریدار با اطمینان وارد بازار می‌شود، نه فروشنده حاضر است درباره قیمت نهایی تصمیم بگیرد و نه سازنده ریسک آغاز پروژه‌ای را می‌پذیرد که بازدهی آن چند سال بعد مشخص خواهد شد.

ویژگی اصلی بازار مسکن در دوره‌های بلاتکلیفی، کاهش سرعت گردش سرمایه است. برخلاف بازارهایی مانند ارز، طلا یا سهام که امکان خرید و فروش روزانه در آنها وجود دارد، سرمایه در بخش مسکن برای مدت طولانی قفل می‌شود. به همین دلیل، هرچه نااطمینانی نسبت به آینده بیشتر باشد، سرمایه‌گذاران نیز با احتیاط بیشتری رفتار می‌کنند. نتیجه این احتیاط، کاهش حجم معاملات و عمیق‌تر شدن رکود است؛ رکودی که الزاماً با کاهش قیمت همراه نیست، بلکه ممکن است همزمان با افزایش اسمی قیمت‌ها نیز ادامه پیدا کند. این همان پدیده‌ای است که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود تورمی» در بازار دارایی‌ها یاد می‌کنند؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها رشد می‌کنند، اما بازار از پویایی و تحرک خالی می‌شود.

در چنین فضایی، احتمالا رشد اسمی قیمت مسکن ادامه خواهد داشت، اما این رشد بیش از آنکه ناشی از افزایش تقاضای واقعی باشد، محصول تورم عمومی اقتصاد و افزایش هزینه‌های تولید خواهد بود. در واقع، مسکن در این شرایط نه به دلیل رونق، بلکه به دلیل کاهش ارزش پول ملی گران‌تر می‌شود. تفاوت این دو بسیار مهم است؛ زیرا افزایش قیمت ناشی از تورم، ارزش افزوده جدیدی برای اقتصاد ایجاد نمی‌کند و تنها فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن را بیشتر می‌کند. به همین دلیل، ممکن است شاخص قیمت مسکن همچنان صعودی باشد، اما تعداد معاملات در پایین‌ترین سطوح باقی بماند و بازار همچنان از کمبود نقدشوندگی رنج ببرد.

در این سناریو، رفتار متقاضیان نیز دستخوش تغییر می‌شود. بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی که با هدف تأمین سرپناه وارد بازار می‌شود، تصمیم خرید خود را به تعویق می‌اندازد. خانواده‌ها در شرایطی که چشم‌انداز درآمد، اشتغال، نرخ تورم و آینده اقتصاد نامشخص است، ترجیح می‌دهند منابع مالی خود را حفظ کنند و از پذیرش تعهدات سنگین مانند خرید مسکن یا دریافت وام‌های بلندمدت خودداری کنند. در نتیجه، سهم معاملات مصرفی کاهش می‌یابد و بازار بیش از گذشته به خریدهای ضروری یا سرمایه‌گذاری‌های محدود وابسته می‌شود؛ موضوعی که خود به کاهش عمق بازار دامن می‌زند.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز در چنین فضایی رفتار دوگانه‌ای از خود نشان می‌دهند. بخشی از سرمایه‌ها برای حفظ ارزش دارایی وارد بازار مسکن می‌شود، اما این ورود به معنای آغاز یک دوره رونق نیست. سرمایه‌گذار در شرایط بی‌ثبات، بیش از آنکه به دنبال سود حاصل از ساخت یا معامله باشد، به دنبال حفظ ارزش سرمایه خود در برابر تورم است. به همین دلیل، بسیاری از این دارایی‌ها برای مدت طولانی از چرخه معاملات خارج می‌شوند و به واحدهای خالی یا املاک کم‌گردش تبدیل می‌شوند. در ظاهر ممکن است حجم سرمایه موجود در بازار افزایش یابد، اما در عمل نقدشوندگی کاهش پیدا می‌کند و بازار از نقش اصلی خود در پاسخگویی به تقاضای مصرفی فاصله می‌گیرد.

این شرایط برای بخش ساخت‌وساز نیز پیامدهای مهمی به همراه خواهد داشت. سرمایه‌گذاری ساختمانی، برخلاف بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی، تصمیمی کوتاه‌مدت نیست. سازنده‌ای که امروز پروژه‌ای را آغاز می‌کند، باید شرایط اقتصادی دو تا سه سال آینده را نیز پیش‌بینی کند؛ از قیمت مصالح و دستمزد گرفته تا قدرت خرید متقاضیان و امکان فروش واحدهای تکمیل‌شده. هرچه این متغیرها غیرقابل پیش‌بینی‌تر باشند، تمایل به آغاز پروژه‌های جدید نیز کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه، بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند سرمایه خود را وارد پروژه‌های تازه نکنند و تنها بر تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام یا ساخت واحدهای کوچک‌مقیاس و کم‌ریسک تمرکز کنند.

اگر این سناریو با تشدید تنش‌های سیاسی یا حتی وقوع دوباره جنگ همراه شود، فشار بر بازار مسکن ابعاد گسترده‌تری پیدا خواهد کرد. در چنین شرایطی، علاوه بر افزایش نااطمینانی، هزینه‌های تولید نیز با سرعت بیشتری رشد می‌کند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دشواری تأمین مواد اولیه، اختلال در زنجیره حمل‌ونقل، افزایش هزینه‌های بیمه و تأمین مالی و رشد نرخ ارز، همگی قیمت تمام‌شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را افزایش می‌دهند. اما این افزایش هزینه‌ها الزاماً به معنای افزایش سود سازندگان نیست، زیرا در سمت تقاضا، قدرت خرید خانوارها همزمان کاهش پیدا کرده و بازار توان جذب واحدهای گران‌تر را از دست می‌دهد.

به همین دلیل، یکی از محتمل‌ترین پیامدهای تشدید تنش‌ها، کاهش عرضه آینده خواهد بود. هنگامی که پروژه‌های جدید آغاز نشوند یا با تأخیر اجرا شوند، آثار این تصمیم چند سال بعد در قالب کمبود عرضه نمایان می‌شود. این مسئله از منظر اقتصاد مسکن اهمیت زیادی دارد، زیرا بازار امروز تنها با کمبود تقاضای مؤثر مواجه نیست؛ بلکه در میان‌مدت ممکن است با کاهش تولید نیز روبه‌رو شود. در چنین شرایطی، هرگونه بازگشت تقاضا در سال‌های آینده می‌تواند فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کند و چرخه جدیدی از تورم مسکن را شکل دهد.

یکی دیگر از پیامدهای تداوم بحران، تغییر اولویت‌های سرمایه‌گذاران ساختمانی است. در فضای پرریسک، پروژه‌های بزرگ، بلندمرتبه و سرمایه‌بر جای خود را به پروژه‌های کوچک‌تر و زودبازده‌تر می‌دهند. سازندگان تلاش می‌کنند دوره خواب سرمایه را کاهش دهند و منابع خود را در پروژه‌هایی به کار گیرند که سریع‌تر به مرحله فروش برسند. این تغییر رفتار، اگرچه از منظر مدیریت ریسک منطقی است، اما در بلندمدت می‌تواند بر کیفیت توسعه شهری، تنوع عرضه و ظرفیت تولید مسکن اثر منفی بگذارد و ساخت‌وساز را از پروژه‌های توسعه‌محور به پروژه‌های صرفاً بقا محور سوق دهد.

استمرار این بی‌اطمینانی یا تشدید تنش‌های سیاسی، بازار مسکن را به بازاری تبدیل می‌کند که در آن قیمت‌ها ممکن است افزایش یابند، اما این افزایش نه نشانه رونق است و نه بیانگر سلامت اقتصاد. بازاری که در آن سرمایه‌گذاری مولد کاهش پیدا کند، معاملات مصرفی افت کند، سازندگان پروژه‌های خود را به تعویق بیندازند و خانوارها بیش از گذشته از دستیابی به مسکن مناسب فاصله بگیرند، حتی اگر از نظر اسمی با رشد قیمت روبه‌رو باشد، بازاری در حال فرسایش است. به همین دلیل، مهم‌ترین خطری که بازار مسکن ایران را در این سناریو تهدید می‌کند، صرفاً افزایش قیمت نیست؛ بلکه از بین رفتن تدریجی ظرفیت تولید، کاهش نقدشوندگی، تعمیق رکود و گسترده‌تر شدن شکاف میان توان مالی خانوارها و هزینه دسترسی به مسکن است؛ شکافی که اگر با اصلاحات اقتصادی و ثبات در سیاست‌گذاری همراه نشود، می‌تواند به یکی از پایدارترین چالش‌های اقتصاد ایران در سال‌های آینده تبدیل شود.

بازار مسکن اما تنها به نتیجه مذاکرات یا سطح تنش‌های سیاسی واکنش نشان نمی‌دهد؛ آنچه در نهایت مسیر این بازار را تعیین می‌کند، کیفیت سیاست‌گذاری اقتصادی پس از هر تحول سیاسی است. اگر توافقی حاصل شود اما دولت نتواند از این فرصت برای اصلاح ساختارهای معیوب اقتصاد استفاده کند، بخش قابل توجهی از آثار مثبت آن ظرف مدت کوتاهی از بین خواهد رفت.

همان‌گونه که اگر تنش‌ها ادامه پیدا کند اما سیاست‌های حمایتی، اصلاحات نهادی و برنامه‌ریزی دقیق برای حفظ سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان اجرا شود، می‌توان بخشی از آسیب‌های احتمالی را کنترل کرد. بنابراین، آنچه آینده بازار مسکن را می‌سازد، بیش از خودِ رویدادهای سیاسی، نحوه مدیریت اقتصاد در مواجهه با این رویدادهاست.

شاید بزرگ‌ترین خطای سیاست‌گذاری آن باشد که افزایش معاملات، به‌ویژه در صورت دستیابی به توافق، به‌عنوان پایان بحران مسکن تلقی شود. رونق معاملاتی اگرچه نخستین نشانه خروج بازار از رکود است، اما به‌هیچ‌وجه به معنای حل مشکلات انباشته این بخش نیست. بازار مسکن ایران همچنان با مجموعه‌ای از چالش‌های ساختاری روبه‌روست؛ از کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها و ضعف نظام تأمین مالی گرفته تا فرسودگی بافت‌های شهری، افت سرمایه‌گذاری ساختمانی، نبود ابزارهای نوین تأمین مالی، ناکارآمدی بخشی از نظام مالیاتی و کمبود اطلاعات شفاف در بازار. اگر این مسائل همزمان با بهبود فضای سیاسی اصلاح نشوند، احتمال بازگشت دوباره بازار به چرخه رکود و تورم بسیار بالا خواهد بود.

تصمیم‌گیران باید از هم‌اکنون برای هر دو سناریوی محتمل برنامه مشخصی داشته باشند. در سناریوی توافق، اولویت باید بر تبدیل آرامش سیاسی به رونق اقتصادی متمرکز شود؛ یعنی هدایت منابع مالی به سمت تولید مسکن، تقویت نظام تسهیلات خرید و ساخت، تسهیل سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، افزایش شفافیت بازار، توسعه فناوری‌های حوزه املاک، اصلاح بازار اجاره و کاهش هزینه‌های اداری و مقرراتی ساخت‌وساز. در مقابل، اگر اقتصاد با تداوم تنش‌ها یا تشدید بحران مواجه شود، سیاست‌گذار باید از کاهش ظرفیت تولید جلوگیری کند؛ زیرا هر واحد مسکونی که امروز ساخته نشود، چند سال بعد خود را به شکل کمبود عرضه و جهش دوباره قیمت‌ها نشان خواهد داد. بنابراین، حتی در دشوارترین شرایط نیز حفظ چرخه سرمایه‌گذاری ساختمانی باید به یکی از اولویت‌های اصلی سیاست اقتصادی تبدیل شود.

نکته‌ای که در تحلیل آینده بازار مسکن نباید از آن غافل شد، فاصله زمانی میان رونق معاملات و رونق ساخت‌وساز است. تجربه دوره‌های مختلف نشان داده است که سرمایه‌گذاران ساختمانی معمولاً پس از مشاهده ثبات نسبی در بازار و اطمینان از امکان فروش پروژه‌های آینده، تصمیم به آغاز ساخت می‌گیرند. به بیان دیگر، نخستین واکنش بازار به بهبود شرایط، افزایش خرید و فروش واحدهای موجود است و تنها پس از آن، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید آغاز می‌شود. این موضوع اهمیت برنامه‌ریزی دولت را دوچندان می‌کند؛ زیرا اگر سیاست‌های لازم پیش از شکل‌گیری رونق معاملاتی تدوین نشده باشد، ممکن است فرصت طلایی برای افزایش عرضه از دست برود و بازار بار دیگر در چرخه افزایش قیمت ناشی از کمبود تولید گرفتار شود.

آینده بازار مسکن ایران را نمی‌توان با یک پاسخ ساده خلاصه کرد؛ نه توافق جامع به‌تنهایی معجزه‌ای برای این بازار خواهد بود و نه وقوع جنگ یا تشدید تنش‌ها تنها عامل تعیین‌کننده سرنوشت آن است. آنچه مسیر بازار را مشخص می‌کند، تعامل میان تحولات سیاسی و کیفیت سیاست‌گذاری اقتصادی است. توافق می‌تواند فضای تنفس اقتصاد را گسترش دهد، انتظارات تورمی را تعدیل کند و بخشی از تقاضای مصرفی را دوباره به بازار بازگرداند، اما اگر این فرصت با اصلاح نظام بانکی، کنترل تورم، افزایش درآمد واقعی خانوارها، بهبود فضای کسب‌وکار، توسعه ابزارهای تأمین مالی و حمایت از تولید مسکن همراه نباشد، آثار آن محدود و موقتی خواهد بود. در مقابل، تداوم بحران نیز اگر با فقدان برنامه‌ریزی اقتصادی همراه شود، نه‌تنها رکود امروز را عمیق‌تر می‌کند، بلکه بذر جهش‌های قیمتی سال‌های آینده را نیز خواهد کاشت.

امروز، مهم‌ترین شاخص موفقیت بازار مسکن در سال‌های آینده، افزایش دسترسی خانوارها به مسکن، رشد سرمایه‌گذاری مولد، افزایش حجم معاملات مصرفی، ارتقای نقدشوندگی بازار و بازگشت اعتماد به تصمیم‌گیری‌های بلندمدت خواهد بود. بازاری سالم است که در آن خانواده‌ها بتوانند با اتکا به درآمد و تسهیلات متعارف صاحب خانه شوند، سازندگان بتوانند با چشم‌اندازی قابل پیش‌بینی سرمایه‌گذاری کنند و سرمایه‌ها به جای حبس شدن در دارایی‌های غیرمولد، به تولید واحدهای جدید و توسعه شهری هدایت شوند.