فرهاد فربودی
افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در ظاهر قرار بود قدرت مالی خانوارها برای ورود به بازار مسکن را افزایش دهد، اما رشد همزمان هزینه خرید اوراق، بخش قابلتوجهی از این افزایش را پیش از آنکه وام به دست متقاضی برسد، خنثی کرده است. متقاضیان تهرانی برای دریافت سقف ۲.۴ میلیارد تومانی تسهیلات خرید و جعاله، اکنون باید حدود ۴۳۹ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق هزینه کنند؛ رقمی که معادل بیش از ۱۸ درصد کل مبلغ اسمی وام است و نشان میدهد فاصله میان «رقم وام» و «قدرت واقعی وام» در بازار مسکن هر روز بیشتر میشود.
آخرین وضعیت بازار اوراق تسهیلات مسکن نشان میدهد قیمت هر برگ «تسه ۱۴۰۵» به حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان رسیده است. بر اساس سازوکار این تسهیلات، هر برگ اوراق امکان دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام را فراهم میکند. بنابراین متقاضی دریافت دو میلیارد تومان تسهیلات خرید مسکن باید ۴ هزار برگ اوراق خریداری کند.
هزینه خرید این تعداد اوراق با قیمت فعلی به حدود ۳۶۵ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان میرسد. این یعنی متقاضی، پیش از آنکه حتی یک ریال از وام دو میلیارد تومانی را دریافت کند، باید نزدیک به ۳۶۶ میلیون تومان نقدینگی در اختیار داشته باشد. اما مسئله زمانی جدیتر میشود که تسهیلات جعاله نیز به آن اضافه شود. با افزایش سقف جعاله از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان، متقاضی برای دریافت سقف کامل ۲.۴ میلیارد تومانی باید در مجموع ۴۸۰۰ برگ اوراق تهیه کند. هزینه خرید این اوراق اکنون به حدود ۴۳۹ میلیون و ۱۴۳ هزار تومان رسیده است.
به بیان سادهتر، خانواری که قرار است ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات دریافت کند، باید تقریباً ۴۴۰ میلیون تومان سرمایه اولیه صرف کند تا اساساً امکان دریافت این وام را به دست آورد. بنابراین مبلغی که در تبلیغات و محاسبات اولیه به عنوان «وام ۲.۴ میلیارد تومانی» مطرح میشود، در عمل برای خانوار چیزی حدود ۱.۹۶ میلیارد تومان نقدینگی خالص پس از کسر هزینه اوراق ایجاد میکند؛ آن هم پیش از در نظر گرفتن هزینههای دیگر و اقساط سنگین بازپرداخت.
افزایش سقف وام زوجین تهرانی از یک میلیارد به دو میلیارد تومان در نگاه نخست یک تغییر بزرگ به نظر میرسد. اما افزایش اسمی سقف تسهیلات زمانی میتواند قدرت خرید خانوار را بالا ببرد که هزینه دسترسی به آن نیز متناسب با شرایط اقتصادی خانوار باقی بماند. در شرایط کنونی، چنین اتفاقی رخ نداده است. افزایش قیمت اوراق موجب شده بخشی از منابعی که قرار بود به خرید مسکن اختصاص پیدا کند، در همان مرحله نخست صرف خرید امتیاز وام شود.
این مسئله اهمیت بیشتری پیدا میکند زیرا بازار مسکن طی سالهای اخیر با افزایش شدید قیمت مواجه بوده و توان پسانداز خانوارها نیز همزمان کاهش یافته است. برای خانواری که از قبل با مشکل تأمین آورده اولیه، ودیعه، هزینه نقلوانتقال و قیمت بالای مسکن مواجه است، پرداخت نزدیک به ۴۴۰ میلیون تومان برای ورود به فرآیند دریافت وام، یک مانع کوچک و حاشیهای نیست؛ بلکه میتواند به اصلیترین مانع استفاده از تسهیلات تبدیل شود.
در واقع، افزایش سقف اسمی وام بدون توجه به هزینه واقعی دسترسی به آن، الزاماً به معنای افزایش قدرت خرید نیست. اگر خانوار برای دریافت وام باید ابتدا بخش بزرگی از سرمایه خود را هزینه کند، اثر واقعی افزایش سقف تسهیلات بسیار کمتر از عدد اعلامشده خواهد بود. افزایش اخیر قیمت اوراق نیز نشان میدهد هزینه دریافت این تسهیلات یک رقم ثابت نیست. قیمت هر برگ «تسه» مستقیماً بر هزینه نهایی دریافت وام اثر میگذارد و هرچه قیمت اوراق افزایش پیدا کند، سرمایه اولیه مورد نیاز خانوار نیز بیشتر میشود.
قیمت فعلی حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان در حالی ثبت شده که پیش از این، هر برگ اوراق با نرخ حدود ۸۷ هزار و ۳۰۱ تومان معامله میشد. در آن مقطع، هزینه خرید ۴۸۰۰ برگ حدود ۴۱۹ میلیون و ۴۵ هزار تومان بود؛ اکنون این رقم به حدود ۴۳۹ میلیون و ۱۴۳ هزار تومان رسیده است. بنابراین تنها در فاصله این دو سطح قیمتی، هزینه دسترسی به سقف ۲.۴ میلیارد تومانی تسهیلات حدود ۲۰ میلیون تومان افزایش یافته و نزدیک به ۴.۸ درصد رشد کرده است.
این افزایش اگرچه در مقایسه با قیمتهای بالای اسفند ۱۴۰۴ همچنان پایینتر است، اما برای خانوار متقاضی وام، مسئله اصلی مقایسه با نقطه اوج سال گذشته نیست. مسئله این است که در اقتصادی با قدرت خرید پایین، حتی چند میلیون تومان افزایش در هزینه اولیه نیز میتواند تصمیم خانوار برای خرید خانه را به تعویق بیندازد.
در اسفند سال گذشته قیمت اوراق در محدوده ۱۱۰ تا ۱۲۰ هزار تومان قرار داشت و پس از آن کاهش قابلتوجهی را تجربه کرد.
با این حال، بازگشت قیمت به مسیر افزایشی بار دیگر نشان میدهد که هزینه تأمین مالی مسکن خود به یکی از متغیرهای اثرگذار بر قدرت خرید تبدیل شده است.
مسئله اصلی را نباید تنها در قیمت اوراق جستوجو کرد. رشد هزینه دریافت وام در واقع بخشی از یک مشکل بزرگتر در بازار مسکن است: فاصله میان قیمت خانه و توان مالی خانوارها آنقدر افزایش یافته که حتی تسهیلات چند میلیارد تومانی نیز نمیتواند بهتنهایی مشکل خرید مسکن را حل کند.
وقتی خانوار باید برای دریافت ۲.۴ میلیارد تومان وام، نزدیک به ۴۴۰ میلیون تومان سرمایه اولیه فراهم کند، مشخص است که استفاده از این تسهیلات برای بخش بزرگی از متقاضیان همچنان دشوار خواهد بود. خانواری که توان تأمین این مبلغ را دارد، ممکن است اساساً در گروهی قرار داشته باشد که نیاز کمتری به تأمین مالی بانکی دارد؛ و خانواری که بیشترین نیاز را به وام دارد، ممکن است دقیقاً همان خانواری باشد که توان پرداخت هزینه اولیه اوراق را ندارد.
از سوی دیگر، نباید هزینه اوراق را جدا از تعهد بلندمدت بازپرداخت وام دید. متقاضی علاوه بر تأمین چندصد میلیون تومان برای خرید اوراق، باید سالها اقساط تسهیلات را پرداخت کند. بنابراین هزینه واقعی استفاده از این ابزار مالی تنها به رقم ۴۳۹ میلیون تومان محدود نمیشود و مجموع هزینه تأمین مالی در طول دوره بازپرداخت، فشار بسیار بیشتری بر بودجه خانوار وارد خواهد کرد.
امروز، آنچه به عنوان افزایش سقف تسهیلات مسکن معرفی شده، در عمل با یک مانع مهم مواجه است: وام بزرگتر شده، اما هزینه دسترسی به وام نیز افزایش یافته و قدرت خرید واقعی خانوار همچنان از قیمت مسکن عقبتر است. مشکل اصلی بازار مسکن، شکاف عمیق میان قیمت خانه، درآمد خانوار و توان بازپرداخت تسهیلات است. تا زمانی که این شکاف کاهش پیدا نکند، افزایش ارقام اسمی وام نمیتواند به تنهایی به معنای افزایش دسترسی مردم به مسکن باشد.
