فرهاد فربودی
در بازاری که زمانی خانه، نقطه آغاز امنیت یک خانواده بود، امروز داشتن سرپناه به آرزویی دوردست برای میلیونها ایرانی تبدیل شده است. سالها تورم مزمن، کاهش مستمر ارزش پول ملی و رشد شتابان قیمت املاک، فاصله میان درآمد خانوارها و هزینه خرید مسکن را آنچنان عمیق کرده که بسیاری از خانوادهها دیگر حتی برای ورود به بازار خرید نیز برنامهریزی نمیکنند. آنچه امروز در بازار مسکن ایران جریان دارد، تنها یک رکود معمولی نیست؛ بلکه رکودی تورمی است که همزمان قیمتها را در سطوحی غیرقابل دسترس نگه داشته و قدرت خرید متقاضیان را به پایینترین سطح چند دهه اخیر رسانده است.
سالهای طولانی رکود تورمی، بازار مسکن را از یک بازار مصرفی به بازاری سرمایهای تبدیل کرده است. در چنین شرایطی، قیمت واحدهای مسکونی نه براساس توان خرید خانوارها، بلکه متناسب با نرخ تورم، نوسانات ارزی و انتظارات سرمایهگذاران افزایش یافته است. نتیجه این روند، شکلگیری شکافی تاریخی میان ارزش واقعی درآمد خانوار و قیمت املاک بوده است؛ شکافی که هر سال عمیقتر شده و امکان خانهدار شدن بخش بزرگی از طبقه متوسط را از بین برده است.
در اقتصاد، زمانی که قیمت یک کالا برای مدت طولانی با سرعتی بسیار بیشتر از رشد درآمد افزایش پیدا کند، آن کالا به تدریج از چرخه مصرف خارج و به دارایی سرمایهای تبدیل میشود. دقیقاً همین اتفاق در بازار مسکن ایران رخ داده است. در حالی که حقوق و دستمزد طی سالهای گذشته عمدتاً با افزایشهای ریالی و محدود همراه بوده، قیمت مسکن تحت تأثیر تورم عمومی و جهشهای ارزی با رشدهای چند ده درصدی و گاه چند برابری مواجه شده است. پیامد این وضعیت آن است که حتی خانوارهایی که درآمدی بالاتر از متوسط دارند نیز دیگر توان ورود به بازار خرید را ندارند.
این کاهش شدید قدرت خرید، نخستین اثر خود را در حجم معاملات نشان داده است. بازار امروز دیگر با کمبود متقاضی روبهرو نیست؛ بلکه با کمبود «متقاضی دارای قدرت خرید» مواجه است. هزاران خانوار همچنان نیاز واقعی به خرید مسکن دارند، اما فاصله میان پسانداز، درآمد و قیمت واحدهای مسکونی به اندازهای افزایش یافته که این تقاضا هرگز به معامله واقعی تبدیل نمیشود. به همین دلیل، رکود معاملات بیش از آنکه ناشی از اشباع بازار باشد، نتیجه حذف تدریجی تقاضای مصرفی از چرخه خرید است.
یکی از مهمترین پیامدهای این وضعیت، تغییر رفتار خانوارها در بازار مسکن است. در گذشته بسیاری از خانوادهها پس از چند سال زندگی در یک واحد کوچک، با فروش آن و استفاده از پسانداز یا دریافت تسهیلات بانکی، خانه بزرگتری خریداری میکردند. اما اکنون فاصله قیمتی میان واحدهای کوچک و متوسط به اندازهای افزایش یافته که این چرخه تقریباً متوقف شده است. مالکان حاضر نیستند خانه خود را بفروشند، زیرا میدانند امکان خرید واحد جایگزین برایشان وجود ندارد و همین موضوع به کاهش بیشتر حجم معاملات دامن زده است.
در چنین فضایی، بازار اجاره به مقصد اجباری بخش بزرگی از متقاضیان خرید تبدیل شده است. اما انتقال تقاضا از بازار خرید به بازار اجاره نیز نتوانسته فشار هزینههای خانوار را کاهش دهد؛ بلکه موجب رشد بیسابقه هزینه اجارهنشینی شده است. بررسی فایلهای عرضهشده در مناطق مختلف تهران نشان میدهد هزینه ورود به بازار اجاره نیز به سطحی رسیده که برای بسیاری از خانوارها تأمین آن دشوار است.
در شمال تهران، بهویژه در مناطق یک شامل نیاوران، زعفرانیه و الهیه، برای واحدهای ۹۰ تا ۱۱۰ متری معمولاً ودیعهای بین دو تا پنج میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۳۰ تا ۸۰ میلیون تومان درخواست میشود. این ارقام نشان میدهد بازار این مناطق عملاً از دسترس بخش بزرگی از خانوارها خارج شده و تنها دهکهای پردرآمد توان حضور در آن را دارند.
در منطقه ۲ تهران شامل سعادتآباد، شهرک غرب و گیشا نیز شرایط تفاوت چندانی ندارد. واحدهای ۸۰ تا ۱۰۰ متری عمدتاً با ودیعهای بین ۱.۲ تا ۳ میلیارد تومان و اجارههای ماهانه ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان عرضه میشوند. این در حالی است که حتی خانوارهای دارای درآمد بالاتر از متوسط نیز برای تأمین چنین مبالغی ناچار به فروش دارایی، دریافت وام یا استفاده از منابع مالی خانوادگی هستند؛ موضوعی که نشان میدهد بازار اجاره نیز همانند بازار خرید، فاصله قابل توجهی با توان اقتصادی طبقه متوسط پیدا کرده است.
در مناطق مصرفیتر تهران نیز وضعیت چندان امیدوارکننده نیست. منطقه ۵ که همواره یکی از پرتقاضاترین بازارهای اجاره محسوب میشد، اکنون برای واحدهای ۷۰ تا ۹۰ متری شاهد درخواست ودیعههایی بین ۷۰۰ میلیون تا ۱.۸ میلیارد تومان و اجارههای ماهانه ۱۵ تا ۳۵ میلیون تومان است.
این ارقام نشان میدهد مناطقی که زمانی مقصد اصلی خانوارهای متوسط بودند، اکنون نیز به تدریج در حال خروج از استطاعت مالی این گروه هستند.
حتی در مناطق میانی و جنوبی شهر نیز فشار هزینهها به وضوح دیده میشود. در مناطق ۱۰ و ۱۱، واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری معمولاً با ودیعه ۴۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۰ تا ۲۲ میلیون تومان عرضه میشوند. در مناطق ۱۵ و ۱۸ نیز که همواره جزو ارزانترهای تهران محسوب میشدند، ودیعه واحدهای مشابه به ۳۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه به ۸ تا ۱۸ میلیون تومان رسیده است. مقایسه این ارقام با سالهای گذشته نشان میدهد حتی ارزانترین مناطق تهران نیز دیگر پناهگاه مطمئنی برای خانوارهای کمدرآمد نیستند.
این تغییرات تنها بیانگر افزایش قیمتها نیست، بلکه از کاهش شدید قدرت خرید نیز حکایت دارد. زمانی که خانوارها برای تأمین ودیعه ناچار به دریافت وام، فروش داراییهای دیگر یا استقراض از بستگان میشوند، به معنای آن است که بازار مسکن دیگر براساس درآمد جاری خانوار عمل نمیکند، بلکه به بازاری وابسته به داراییهای انباشته تبدیل شده است؛ وضعیتی که نابرابری اقتصادی را تشدید میکند.
از سوی دیگر، رکود معاملات موجب کاهش انگیزه سرمایهگذاری مولد در بخش ساختوساز نیز شده است. سازندگانی که با افزایش شدید هزینه زمین، مصالح، دستمزد و تأمین مالی روبهرو هستند، از آغاز پروژههای جدید خودداری میکنند، زیرا نسبت به فروش واحدهای آینده اطمینان ندارند. این کاهش عرضه، زمینه را برای استمرار کمبود مسکن و حفظ سطح بالای قیمتها در سالهای آینده فراهم میکند و چرخه رکود تورمی را تداوم میبخشد.
اقتصاددانان معتقدند تا زمانی که تورم مزمن مهار نشود، ارزش پول ملی تثبیت نگردد، درآمد واقعی خانوارها افزایش پیدا نکند و نظام تأمین مالی مسکن اصلاح نشود، انتظار کاهش معنادار قیمت مسکن یا افزایش قدرت خرید، واقعبینانه نخواهد بود. بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری آیینه تمامنمای وضعیت اقتصاد کلان کشور است؛ بازاری که در آن رکود و گرانی به جای خنثی کردن یکدیگر، همزمان عمل کرده و بزرگترین قربانی آن، خانوارهایی هستند که سالها برای خانهدار شدن پسانداز کردهاند اما هر سال از هدف خود دورتر شدهاند.
ادامه این روند، تنها به تعمیق شکاف طبقاتی و افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار منجر نخواهد شد، بلکه پیامدهای اجتماعی گستردهای همچون کاهش نرخ ازدواج، گسترش مهاجرت به حاشیه شهرها، افزایش سکونت در واحدهای کوچک و فرسوده و کاهش کیفیت زندگی شهری را نیز به دنبال خواهد داشت. در چنین شرایطی، بازگرداندن مسکن به جایگاه اصلی خود به عنوان یک کالای مصرفی، نیازمند مجموعهای از اصلاحات اقتصادی، پولی، مالیاتی و اعتباری است؛ اصلاحاتی که بدون آنها، بازار همچنان در چرخه فرساینده رکود تورمی گرفتار خواهد ماند و رؤیای خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه، هر سال دورتر از گذشته خواهد شد.
