فرهاد فربودی
وقتی خرید یک آپارتمان کوچک در تهران به سرمایه‌ای چندین میلیارد تومانی نیاز دارد، تسهیلاتی که قرار است راه خانه‌دار شدن را برای خانوارها هموار کند، حتی از تامین یک‌چهارم قیمت چنین واحدی هم برنمی‌آید. زوج‌های تهرانی برای دریافت وام خرید مسکن و جعاله می‌توانند در مجموع دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات بگیرند؛ رقمی که در نگاه نخست ممکن است قابل توجه به نظر برسد، اما در برابر قیمت‌های فعلی بازار مسکن، تنها ۲۳.۷ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰ متری را پوشش می‌دهد. به بیان دیگر، حتی دریافت حداکثر تسهیلات بانکی نیز به معنای نزدیک شدن واقعی خانوارها به امکان خرید خانه نیست و متقاضیان باید بخش عمده‌ای از قیمت ملک را از محل پس‌انداز، دارایی یا منابع مالی دیگر تأمین کنند؛ منابعی که برای بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن اساسا وجود ندارد.
بررسی قیمت آپارتمان‌های ۵۰ متری در محله‌های مختلف تهران نشان می‌دهد که فاصله میان قدرت تسهیلات بانکی و هزینه واقعی خرید مسکن به اندازه‌ای افزایش یافته که حتی واحدهای کوچک و قدیمی نیز از دسترس بسیاری از متقاضیان خارج شده‌اند. متوسط قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران به حدود ۱۰ میلیارد تومان می‌رسد؛ در حالی که سقف مجموع وام خرید مسکن و جعاله برای زوجین دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان است. به این ترتیب، تسهیلات موردنظر تنها ۲۳.۷ درصد از قیمت متوسط این واحدها را پوشش می‌دهد و خریدار باید به‌طور متوسط بیش از هفت میلیارد تومان از منابع شخصی خود را برای تکمیل هزینه خرید اختصاص دهد.
این شکاف تنها یک اختلاف عددی میان قیمت مسکن و سقف تسهیلات نیست، بلکه نشان‌دهنده فاصله فزاینده سیاست‌های اعتباری با واقعیت اقتصادی خانوارهاست. در شرایطی که قیمت مسکن طی سال‌های گذشته متناسب با رشد درآمد خانوارها افزایش نیافته و قدرت خرید دستمزدبگیران نیز زیر فشار تورم عمومی و هزینه‌های ضروری زندگی کاهش پیدا کرده است، افزایش اسمی سقف وام نمی‌تواند به‌تنهایی مسئله دسترسی به مسکن را حل کند. تسهیلاتی که در زمان طراحی قرار است بخشی از هزینه خرید خانه را تأمین کند، زمانی اثربخشی دارد که نسبت آن با قیمت واقعی املاک و توان بازپرداخت متقاضیان حفظ شود. در غیر این صورت، افزایش سقف وام بیشتر از آنکه به افزایش قدرت خرید منجر شود، صرفا رقم بدهی و تعهدات مالی خانوارها را بالا می‌برد.
یکی از موانع مهم استفاده از تسهیلات خرید مسکن، هزینه اولیه دریافت آن است. متقاضیان برای دریافت این وام باید اوراق تسهیلات مسکن یا همان اوراق تسه را از فرابورس خریداری کنند. مبلغ وام خرید مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی یک میلیارد تومان و برای زوجین دو میلیارد تومان است. با این حال، دسترسی به این منابع بدون پرداخت هزینه خرید اوراق امکان‌پذیر نیست؛ هزینه‌ای که در محاسبه قدرت واقعی تسهیلات باید مورد توجه قرار گیرد.
زوجین برای دریافت دو میلیارد تومان وام خرید مسکن باید چهار هزار برگه اوراق تسه خریداری کنند. قیمت این اوراق روزانه در فرابورس تعیین می‌شود و با احتساب آخرین قیمت یعنی ۱۱۹ هزار تومان برای هر برگه، هزینه خرید اوراق به ۴۷۶ میلیون تومان می‌رسد. به این ترتیب، متقاضی پیش از آنکه حتی یک ریال از تسهیلات را دریافت کند، باید نزدیک به نیم میلیارد تومان منابع نقد در اختیار داشته باشد. این موضوع به‌ویژه برای خانوارهایی که به دلیل نداشتن مسکن ناچار به پرداخت اجاره‌بها هستند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ چراکه چنین خانوارهایی معمولا امکان پس‌انداز مبالغ سنگین را ندارند و بخش عمده درآمدشان صرف هزینه‌های جاری زندگی می‌شود.
نرخ سود وام خرید مسکن نیز ۲۲.۵ درصد است و متقاضیان در روش بازپرداخت ساده باید تسهیلات را در مدت ۱۲ سال تسویه کنند. اقساط ماهانه وام دو میلیارد تومانی زوجین به بیش از ۴۰ میلیون تومان می‌رسد؛ رقمی که در مقایسه با درآمد بخش بزرگی از خانوارهای حقوق‌بگیر، تعهدی بسیار سنگین محسوب می‌شود. بنابراین، مسئله تنها تأمین آورده اولیه برای خرید خانه نیست، بلکه متقاضی باید از درآمد ماهانه‌ای برخوردار باشد که بتواند در کنار هزینه‌های مسکن، خوراک، درمان، آموزش و سایر نیازهای ضروری، چنین قسطی را نیز پرداخت کند.
در کنار تسهیلات خرید مسکن، امکان دریافت وام جعاله برای تعمیر و تکمیل واحدهای مسکونی نیز وجود دارد. سقف این تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومان است و زوجین می‌توانند آن را همراه با وام خرید مسکن دریافت کنند. در نتیجه، مجموع تسهیلات قابل دریافت به دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد. با این حال، استفاده از این بخش از تسهیلات نیز بدون هزینه نیست و متقاضیان باید برای دریافت آن اوراق جداگانه خریداری کنند.
دریافت وام جعاله به خرید ۸۰۰ برگه اوراق تسه نیاز دارد که با در نظر گرفتن قیمت ۱۱۹ هزار تومانی هر برگه، هزینه کل خرید اوراق به بیش از ۹۵ میلیون تومان می‌رسد. نرخ سود این وام نیز ۲۲.۵ درصد با بازپرداخت پنج‌ساله است و رقم اقساط ماهانه آن به بیش از ۱۱ میلیون تومان می‌رسد. بنابراین، متقاضیان برای استفاده همزمان از وام خرید مسکن و جعاله باید علاوه بر تأمین هزینه خرید اوراق، توان پرداخت اقساط ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان را نیز داشته باشند.
این ارقام نشان می‌دهد که افزایش سقف تسهیلات از دو میلیارد تومان به دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان، بدون توجه به هزینه‌های جانبی و توان بازپرداخت خانوارها، لزوما به معنای افزایش متناسب قدرت خرید نیست. از یک سو، متقاضی باید بیش از ۵۰۰ میلیون تومان برای خرید اوراق تسه هزینه کند و از سوی دیگر، با تعهد پرداخت اقساطی مواجه می‌شود که می‌تواند بخش بزرگی از درآمد ماهانه او را به خود اختصاص دهد. به این ترتیب، تسهیلاتی که قرار است دسترسی به مسکن را تسهیل کند، برای بخشی از متقاضیان حتی پیش از ورود به بازار خرید، به یک مانع مالی تبدیل می‌شود.
مقایسه سقف تسهیلات با قیمت واقعی واحدهای مسکونی در تهران، تصویر روشن‌تری از محدودیت قدرت خرید این وام ارائه می‌دهد. بررسی قیمت آپارتمان‌های ۵۰ متری در محله‌های مختلف پایتخت نشان می‌دهد که قیمت این واحدها از پنج میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان آغاز می‌شود و در برخی محله‌ها به ۱۶ میلیارد تومان می‌رسد. متوسط قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری در این فهرست نیز متری ۲۰۲ میلیون تومان است؛ به این معنا که خرید چنین واحدی به‌طور متوسط به ۱۰ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد.
در ارزان‌ترین نمونه، یک آپارتمان ۵۰ متری در محله مولوی تهران با قیمت پنج میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده است. حتی در این مورد نیز تسهیلات دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانی نمی‌تواند نیمی از قیمت ملک را پوشش دهد. به عبارت دیگر، متقاضی پس از دریافت حداکثر وام خرید مسکن و جعاله، همچنان باید بیش از سه میلیارد تومان منابع مالی دیگر در اختیار داشته باشد. این در حالی است که خرید همین واحد ارزان‌تر نیز هزینه‌های جانبی و مالی دیگری از جمله خرید اوراق تسه و تعهد اقساط ماهانه را به خانوار تحمیل می‌کند.
در محله جیحون، یک آپارتمان ۵۰ متری با سال ساخت ۱۳۸۶، هفت میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان قیمت خورده است. در این مورد، تسهیلات دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانی تنها حدود ۳۱ درصد از قیمت ملک را تأمین می‌کند و خریدار باید بیش از پنج میلیارد تومان دیگر از محل منابع شخصی خود فراهم کند. بنابراین، حتی در محله‌هایی که قیمت مسکن نسبت به مناطق گران‌تر تهران پایین‌تر است، وام بانکی نمی‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در تأمین هزینه خرید داشته باشد.
در نارمک نیز یک آپارتمان ۵۰ متری با عمر بنای ۱۵ سال، با قیمت ۱۶ میلیارد تومان در بازار مسکن خریدوفروش می‌شود. در چنین شرایطی، سهم تسهیلات دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانی از قیمت ملک به ۱۵ درصد هم نمی‌رسد. این اختلاف نشان می‌دهد که هرچه قیمت واحدهای مسکونی در محله‌های مختلف افزایش پیدا می‌کند، سهم وام از هزینه نهایی خرید کاهش می‌یابد و نقش آن به تأمین بخشی محدود از سرمایه موردنیاز خریدار تقلیل پیدا می‌کند.
محدودیت قدرت خرید تسهیلات تنها به محله‌های گران‌قیمت تهران مربوط نمی‌شود. حتی در مناطق ارزان‌تر پایتخت نیز خانوارها برای خرید یک واحد ۵۰ متری باید سرمایه‌ای چند میلیارد تومانی علاوه بر وام بانکی در اختیار داشته باشند. با بودجه هشت تا ۱۰ میلیارد تومان می‌توان سراغ واحدهای مسکونی در محله‌هایی همچون پیروزی، مجیدیه، بریانک و نازی‌آباد رفت؛ اما این آپارتمان‌ها عموما از نظر سال ساخت قدیمی هستند و امکانات کاملی هم ندارند.
این مسئله نشان می‌دهد که محدودیت قدرت خرید خانوارها صرفا آنها را به سمت محله‌های ارزان‌تر سوق نمی‌دهد، بلکه کیفیت و مشخصات واحد مسکونی قابل خرید را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد. خانواری که توان مالی محدودی دارد، ناچار است میان متراژ، موقعیت جغرافیایی، عمر بنا و امکانات واحد مسکونی دست به انتخاب بزند. در چنین شرایطی، حتی دستیابی به یک آپارتمان کوچک نیز ممکن است به معنای چشم‌پوشی از بخشی از استانداردهای مورد انتظار برای سکونت باشد.
برای نمونه، قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری در تهرانپارس به ۱۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان می‌رسد. در این سطح قیمتی، مجموع تسهیلات خرید مسکن و جعاله تنها ۱۶.۲ درصد از هزینه خرید را پوشش می‌دهد. به این ترتیب، خریدار باید بیش از ۱۲ میلیارد تومان از منابع دیگر تأمین کند. چنین ارقامی به‌خوبی نشان می‌دهد که فاصله میان تسهیلات بانکی و قیمت مسکن حتی در بازار واحدهای کوچک نیز به اندازه‌ای است که امکان اتکای جدی به وام برای خرید را از بین می‌برد.
یکی از مهم‌ترین پیامدهای این وضعیت، تغییر کارکرد عملی تسهیلات خرید مسکن است. وامی که باید به خانوارهای فاقد مسکن برای ورود به بازار کمک کند، در شرایط فعلی بیشتر برای افرادی قابل استفاده است که پیش از دریافت تسهیلات، بخش عمده سرمایه موردنیاز خرید خانه را در اختیار دارند. خانواری که توان تأمین هفت میلیارد تومان یا بیشتر برای خرید یک واحد متوسط را ندارد، نمی‌تواند صرفا با دریافت دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان وام صاحب‌خانه شود. به همین دلیل، این تسهیلات بیش از آنکه ابزار خانه‌دار شدن خانوارهای کم‌درآمد و متوسط باشد، می‌تواند به‌عنوان منبعی تکمیلی برای خریدارانی عمل کند که از قبل توان مالی قابل توجهی دارند. از سویی، شرایط دریافت وام نیز به گونه‌ای است که خانوارهای فاقد پس‌انداز با محدودیت مضاعف مواجه می‌شوند. خرید اوراق تسه به بیش از ۵۰۰ میلیون تومان نقدینگی نیاز دارد و اقساط ماهانه هر دو وام خرید مسکن و جعاله بیش از ۵۱ میلیون تومان است. بنابراین، متقاضی باید هم در ابتدای مسیر سرمایه قابل توجهی برای خرید اوراق داشته باشد و هم پس از دریافت تسهیلات، درآمد ماهانه کافی برای بازپرداخت آن تأمین کند. این دو شرط در اقتصادی که تورم بالا، کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌های زندگی به مهم‌ترین چالش خانوارها تبدیل شده، دسترسی بخش بزرگی از جامعه به تسهیلات را محدود می‌کند.
مسئله اصلی در سیاست اعتباری بخش مسکن، صرفا پایین بودن سقف وام نیست، بلکه نبود تناسب میان مبلغ تسهیلات، قیمت املاک و توان مالی متقاضیان است. هنگامی که متوسط قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری به حدود ۱۰ میلیارد تومان می‌رسد، تسهیلات دو میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانی حتی یک‌چهارم هزینه خرید را نیز پوشش نمی‌دهد. در چنین شرایطی، افزایش محدود سقف وام نمی‌تواند اثر قابل توجهی بر تقاضای مصرفی بازار داشته باشد؛ زیرا مسئله اصلی، نبود سرمایه اولیه کافی و کاهش قدرت پس‌انداز خانوارهاست. از سوی دیگر، افزایش مبلغ وام بدون اصلاح شرایط بازپرداخت می‌تواند فشار مالی بیشتری بر متقاضیان وارد کند. اگرچه افزایش تسهیلات از نظر اسمی قدرت خرید را بالا می‌برد، اما نرخ سود ۲۲.۵ درصدی، هزینه سنگین خرید اوراق و اقساط ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان، بخش مهمی از اثر مثبت این افزایش را خنثی می‌کند. به بیان دیگر، نمی‌توان تنها با اعلام سقف جدید تسهیلات، از بهبود دسترسی خانوارها به مسکن سخن گفت؛ بلکه باید بررسی کرد که چه تعداد از متقاضیان واقعا توان دریافت و بازپرداخت این وام را دارند و پس از دریافت آن چه سهمی از هزینه خرید خانه همچنان بر دوش آنها باقی می‌ماند.
ارقام بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که تسهیلات خرید مسکن و جعاله، حتی برای خرید یک آپارتمان نقلی نیز کافی نیست. پوشش تنها ۲۳.۷ درصدی قیمت متوسط یک واحد ۵۰ متری به این معناست که بیش از سه‌چهارم هزینه خرید همچنان باید از منابع شخصی خانوار تأمین شود. حتی در ارزان‌ترین نمونه این فهرست نیز وام کمتر از نیمی از قیمت ملک را پوشش می‌دهد. بنابراین، تا زمانی که میان سقف تسهیلات، قیمت واقعی مسکن و درآمد خانوارها تناسبی برقرار نشود، افزایش وام نمی‌تواند به سیاستی مؤثر برای خانه‌دار کردن اقشار فاقد مسکن تبدیل شود. در وضعیت کنونی، وام مسکن بیشتر به کمک‌هزینه‌ای برای خریداران دارای سرمایه تبدیل شده است؛ در حالی که مسئله اصلی، ناتوانی بخش بزرگی از جامعه در تأمین همان سرمایه اولیه‌ای است که برای استفاده از این تسهیلات ضرورت دارد.
