فرهاد فربودی
تامین هزینه‌های مسکن، سالهاست که یکی از سنگین‌ترین دغدغه‌های روزمره ایرانی‌ها است. مستاجری که یک روز با نگرانی افزایش اجاره‌بها از خواب بیدار می‌شود و روز دیگر با افزایش قیمت مواد غذایی، حمل‌ونقل و سایر هزینه‌های ضروری زندگی روبه‌رو است، عملا در حال جنگیدن برای حفظ ابتدایی‌ترین شکل ثبات اقتصادی خانواده خود است. تورم عمومی پس از جنگ، در شرایطی که درآمد خانوارها با سرعت افزایش قیمت‌ها حرکت نمی‌کند، فشار بر بازار اجاره را به مرحله تازه‌ای رسانده است؛ مرحله‌ای که در آن، مسکن از یک هزینه مهم به هزینه‌ای تعیین‌کننده در بقای اقتصادی خانوار تبدیل شده است. نتیجه این وضعیت، فقط افزایش اجاره‌بها نیست؛ کوچک‌شدن متراژ خانه، مهاجرت اجباری به مناطق ارزان‌تر، حذف سایر هزینه‌های ضروری و در نهایت گسترش فقر مسکنی است.
اقتصاد خانوار زمانی وارد وضعیت بحرانی می‌شود که افزایش قیمت یک کالا یا خدمت، به صورت جداگانه اتفاق نمی‌افتد، بلکه همزمان تقریباً تمام اجزای سبد مصرفی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. در چنین شرایطی، مستأجر تنها با رشد اجاره‌بها مواجه نیست؛ خوراک، پوشاک، درمان، آموزش، حمل‌ونقل و انرژی نیز سهم بیشتری از درآمد ماهانه او را مطالبه می‌کنند. تورم عمومی پس از جنگ، همین فشار چندلایه را تشدید کرده است. در شرایطی که کاهش ارزش پول ملی و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها قدرت خرید خانوار را فرسوده کرده، اجاره مسکن نیز به عنوان یکی از هزینه‌های نسبتاً اجتناب‌ناپذیر، بخش بزرگ‌تری از درآمد را می‌بلعد. بنابراین حتی اگر اجاره‌بها در یک مقطع زمانی با سرعت کمتری نسبت به گذشته رشد کند، به دلیل کاهش قدرت خرید، فشار واقعی آن بر خانوار می‌تواند همچنان افزایش پیدا کند.
مسکن با بسیاری از اقلام دیگر سبد مصرفی تفاوت دارد. خانوار می‌تواند خرید برخی کالاها را کاهش دهد، مصرف گوشت و مرغ را محدود کند، سفر را حذف کند یا خرید پوشاک را به تعویق بیندازد، اما نمی‌تواند هزینه داشتن یک سرپناه را به صفر برساند. به همین دلیل، افزایش سهم مسکن از هزینه خانوار، معمولاً به معنای حذف تدریجی سایر نیازهاست. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در مناطق شهری از حدود ۲۸-۲۹ درصد در سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۸۴، به ۳۰-۳۳ درصد تا سال ۱۳۹۶ رسیده بود. اما در سال ۱۳۹۷، با تشدید تحریم‌ها، نوسانات ارزی و ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن، شاهد جهش چشمگیر قیمت‌ها بودیم. این امر منجر به کاهش قدرت خرید خانوارها شد و سهم مسکن از کل هزینه‌ها در سال ۱۳۹۷ به ۳۵.۵ درصد، در سال ۱۳۹۸ به ۳۹.۸ درصد و در سال ۱۳۹۹ به ۴۲.۸ درصد افزایش یافت.
اهمیت این ارقام زمانی بیشتر مشخص می‌شود که با میانگین جهانی مقایسه شوند. میانگین جهانی سهم مسکن از سبد هزینه خانوار تنها حدود ۱۸ درصد است. این فاصله به معنای آن است که خانوار ایرانی، به‌خصوص خانوار مستأجر، بخش بسیار بزرگ‌تری از منابع محدود خود را صرف تأمین سرپناه می‌کند. در برخی گزارش‌ها، این سهم برای خانوارهای تهرانی حتی تا ۷۰ درصد نیز می‌رسد و برخی تشکل‌های کارگری اعلام کرده‌اند که این وضعیت، کارگران را از بازار اجاره مسکن در پایتخت نیز دور کرده است. وقتی بخش بزرگی از درآمد خانوار پیش از رسیدن به سایر نیازهای زندگی صرف اجاره می‌شود، کوچک‌ترین افزایش در قیمت مواد غذایی یا خدمات ضروری می‌تواند تعادل بودجه خانوار را بر هم بزند.
فشار مسکن در تهران شکل شدیدتری دارد. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، استان تهران با حدود ۵۱ درصد جمعیت مستاجر، بیشترین سهم را در میان استان‌های کشور دارد. این عدد به خوبی نشان می‌دهد که مسئله اجاره‌نشینی در پایتخت فقط یک مسئله اجتماعی نیست، بلکه یک مسئله جدی اقتصادی است. قیمت بالای زمین و مسکن، محدودیت عرضه، تمرکز فرصت‌های شغلی و افزایش هزینه‌های زندگی باعث شده است که خانوارهای فاقد مسکن ملکی بخش بزرگی از درآمد خود را صرف اجاره کنند. در نتیجه، تهران همزمان می‌تواند بیشترین تعداد مستأجر فقیر و در عین حال نرخ پایین‌تری از محرومیت مسکونی داشته باشد؛ یعنی خانوار ممکن است خانه‌ای با حداقل امکانات داشته باشد، اما هزینه حفظ آن خانه چنان بالا باشد که سایر ابعاد زندگی او را به فقر بکشاند.
وزارت کار در زمستان ۱۴۰۳ گزارش داد که طی سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستاجرِ گرفتار فقر در کشور ۴۸ درصد افزایش یافته است. در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار شهری (۸۲ درصد) درآمدی کمتر از خط فقر داشتند و ۲۳۳ هزار خانوار (۱۸ درصد) با احتساب هزینه اجاره، دچار فقر شده بودند. در مناطق روستایی نیز ۷۵ هزار خانوار (۷۱ درصد) درآمد زیر خط فقر و ۳۱ هزار خانوار (۲۹ درصد) با هزینه اجاره، درگیر فقر بودند.
این ارقام نشان می‌دهد که هزینه مسکن می‌تواند خانواری را که پیش از پرداخت اجاره در وضعیت دشوار اقتصادی قرار دارد، به مرحله عمیق‌تری از فقر سوق دهد.
از آنجا که تنها ۸ درصد از مستأجران فقیر در روستاها ساکن هستند، فقر مستأجران بیشتر به عنوان یک پدیده شهری محسوب می‌شود، در حالی که محرومیت مسکونی، چهره‌ای روستایی دارد. این تفاوت از نظر اقتصادی اهمیت زیادی دارد. در شهرها، مسئله اصلی برای بسیاری از مستأجران، ناتوانی در تأمین هزینه مسکن است؛ در روستاها، علاوه بر درآمد پایین، کیفیت و امکانات واحد مسکونی نیز به یک چالش اساسی تبدیل می‌شود. گزارش مربوط به سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که حدود ۴۸ درصد از خانوارهای دچار محرومیت مسکونی در مناطق شهری و ۵۲ درصد در مناطق روستایی سکونت داشته‌اند.
وضعیت فقر و محرومیت مسکونی در استان‌های مختلف نیز متفاوت است؛ به طوری که در استان‌های البرز و قم، ۱۰۰ درصد مستأجران به دلیل درآمد ناکافی دچار فقر هستند. در استان‌های کردستان و آذربایجان غربی نیز نرخ فقر ناشی از هزینه اجاره بالا است (۴۶ و ۳۸ درصد). جالب اینجاست که با وجود بیشترین تعداد مستأجر فقیر در استان تهران، نرخ محرومیت مسکونی در این استان تنها ۵ درصد است، در حالی که این نرخ در سیستان و بلوچستان نزدیک به ۶۰ درصد گزارش شده است. بنابراین بحران مسکن در ایران یک شکل واحد ندارد؛ در یک منطقه، مسئله اصلی هزینه اجاره و ضعف درآمد است و در منطقه‌ای دیگر، کیفیت پایین مسکن و فقدان حداقل امکانات زندگی.
محرومیت مسکونی در این گزارش بر اساس نداشتن حداقل یکی از چهار معیار آب لوله‌کشی، حمام، اسکلت‌بندی مناسب و فضای کافی (حداقل ۱۲ مترمربع) تعریف شده است. در صورتی که واحد مسکونی حداقل دو مورد از این چهار معیار را نداشته باشد، در دسته مسکن نامطلوب قرار می‌گیرد. این تعریف نشان می‌دهد که بحران مسکن فقط در خانه‌های گران‌قیمت یا مناطق کلان‌شهری قابل مشاهده نیست. بخشی از خانوارها حتی برای تأمین واحدی که از ابتدایی‌ترین استانداردهای سکونت برخوردار نیست نیز با محدودیت مالی مواجه‌اند.
آمارها حاکی از آن است که در سال ۱۴۰۱، ۳۷ درصد از کل خانوارهای مستاجر کشور (۱.۴۳ میلیون خانوار) درگیر فقر مطلق بوده‌اند. اگرچه نرخ فقر مستأجران نسبت به سال قبل تغییر چشمگیری نداشته، اما تعداد این خانوارها ۲۱ هزار نفر افزایش یافته است. از این میان، ۸۲ درصد (۱.۱۷ میلیون خانوار) به دلیل درآمد ناکافی و ۱۸ درصد (۲۶۵ هزار خانوار) به دلیل هزینه‌های بالای اجاره، در فقر مطلق به سر می‌برند. این ترکیب، یک نکته مهم اقتصادی را آشکار می‌کند: مسئله مسکن تنها با کاهش اجاره‌بها حل نمی‌شود، زیرا بخش بزرگی از مستأجران اساساً درآمد کافی برای تأمین هزینه‌های زندگی ندارند. بنابراین سیاست مسکن باید همزمان به درآمد خانوار و هزینه سرپناه توجه کند.
ریشه فشار اجاره را نمی‌توان فقط در رفتار مالکان یا افزایش تقاضا جست‌وجو کرد. بازار مسکن زمانی می‌تواند اجاره‌بها را مهار کند که عرضه متناسب با نیاز خانوار شکل بگیرد. کاهش قدرت خرید، خانوارها را از بازار خرید خارج کرده و آنان را برای مدت طولانی‌تری در بازار اجاره نگه می‌دارد. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت، زمین و تأمین مالی، انگیزه سرمایه‌گذاری برای ساخت واحدهای جدید را کاهش می‌دهد. در چنین اقتصادی، تقاضای اجاره بالا می‌ماند، اما عرضه با همان سرعت افزایش نمی‌یابد. نتیجه طبیعی چنین شکافی، افزایش هزینه دسترسی به مسکن است.
در سایر مناطق و روستاها که درصد مستأجران کمتر است، معضل مسکن نامطلوب و بدمسکنی مشاهده می‌شود. همچنین، بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، حدود ۳۰ درصد از جمعیت کشور در سکونتگاه‌های غیررسمی یا بافت‌های ناکارآمد شهری زندگی می‌کنند. بنابراین پایین بودن سهم اجاره‌نشینی در برخی مناطق را نمی‌توان به معنای حل مسئله مسکن دانست. بخشی از خانوارها مالک واحدی هستند که کیفیت، مساحت، امکانات یا موقعیت آن با نیازهای واقعی آنها تناسب ندارد. در چنین شرایطی، شاخص مالکیت به تنهایی نمی‌تواند تصویر درستی از رفاه مسکونی ارائه دهد.
با وجود مشکلات عدیده مستاجران، سیاست‌های حمایتی دولت تاکنون نتوانسته کارایی لازم را داشته باشد. وام ودیعه مسکن، یکی از این سیاست‌ها، به دلیل ناترازی منابع بانکی، با استقبال اندک بانک‌ها روبرو شده و تنها حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار فقره وام در سال پرداخت شده است. این رقم در مقایسه با ابعاد بازار اجاره، نشان می‌دهد که سیاست اعتباری موجود ظرفیت پوشش گسترده نیاز مستأجران را ندارد. ضمن آنکه وام ودیعه، در بهترین حالت، بخشی از هزینه اولیه جابه‌جایی یا تأمین رهن را پوشش می‌دهد و نمی‌تواند مسئله اصلی یعنی کاهش مستمر قدرت خرید خانوار را برطرف کند.
مصوبه دولت مبنی بر سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها نیز پشتوانه قانونی محکمی نداشته و عملاً مالکان را ملزم به رعایت آن نکرده است.
مشکل اصلی چنین سیاستی، فاصله میان قیمت‌گذاری اداری و واقعیت اقتصادی بازار است. هنگامی که تورم عمومی، هزینه نگهداری ساختمان، قیمت دارایی‌ها و هزینه فرصت سرمایه افزایش پیدا می‌کند، تعیین یک سقف دستوری بدون ایجاد سازوکار اجرایی و عرضه کافی، الزاماً به کاهش هزینه واقعی مستأجر منجر نمی‌شود. در چنین شرایطی، ممکن است بخشی از معاملات به شکل غیررسمی انجام شود یا هزینه‌های دیگری به قرارداد اضافه شود.
طرح مالیات بر خانه‌های خالی نیز تاکنون به نتیجه نرسیده است. در واقع، سیاست مالیاتی زمانی می‌تواند بر بازار اثر بگذارد که شناسایی واحدهای خالی، اجرای قانون و وصول مالیات با سازوکار روشن و مؤثر انجام شود. در غیر این صورت، صرف وجود قانون نمی‌تواند عرضه واحدهای مسکونی را افزایش دهد. بازار اجاره بیش از هر چیز به واحد مسکونی واقعی و قابل عرضه نیاز دارد و هر سیاستی که نتواند این عرضه را افزایش دهد، در برابر رشد تقاضا اثر محدودی خواهد داشت.
در حال حاضر، دولت طرح مسکن استیجاری را در دستور کار دارد، اما هنوز ابهامات زیادی در خصوص تأمین مالی، تخصیص زمین و تعداد واحدهای عرضه شده وجود دارد. اهمیت این طرح از آن جهت است که مسکن استیجاری می‌تواند بخشی از فشار موجود بر بازار را از مسیر افزایش عرضه پاسخ دهد، اما موفقیت آن به مقیاس اجرا وابسته است. اگر واحدهای استیجاری در ابعادی محدود عرضه شوند، اثر آنها بر بازاری که میلیون‌ها خانوار در آن حضور دارند، ناچیز خواهد بود. سیاست مسکن زمانی می‌تواند اثر پایدار داشته باشد که به جای تمرکز صرف بر کنترل قیمت، مسئله تولید، تأمین مالی، زمین و قدرت خرید را همزمان ببیند.
آنچه امروز در بازار اجاره ایران رخ می‌دهد، در واقع بخشی از بحران بزرگ‌تر قدرت خرید است. مستأجر، پیش از آنکه با موج جدید اجاره‌بها مواجه شود، از چند جهت دیگر تحت فشار قرار گرفته است. کاهش ارزش پول ملی، تورم عمومی، رشد هزینه خوراک و خدمات و کاهش قدرت خرید دستمزد، سهم بیشتری از درآمد را مصرف کرده‌اند. در نتیجه، حتی ثابت ماندن اسمی اجاره نیز لزوماً به معنای بهبود وضعیت مستأجر نیست؛ زیرا درآمد واقعی او کاهش یافته و هزینه سایر نیازهای زندگی افزایش پیدا کرده است.
اقتصاد مسکن در ایران اکنون به مسئله‌ای درباره توزیع درآمد، فقر و کیفیت زندگی تبدیل شده است. وقتی ۳۷ درصد از کل خانوارهای مستاجر کشور (۱.۴۳ میلیون خانوار) درگیر فقر مطلق بوده‌اند و سهم مسکن در هزینه خانوار شهری از حدود ۲۸-۲۹ درصد به ۴۲.۸ درصد رسیده است، نمی‌توان بازار اجاره را از وضعیت کلی اقتصاد جدا کرد. تورم عمومی، درآمد واقعی را کاهش داده و بازار مسکن نیز این کاهش قدرت خرید را به شکل افزایش فشار اجاره منعکس کرده است. در چنین شرایطی، حل بحران اجاره تنها با بخشنامه، سقف قیمتی یا وام محدود امکان‌پذیر نیست؛ مسئله اصلی، بازگرداندن قدرت خرید خانوار، افزایش عرضه مسکن و ایجاد امکان دسترسی پایدار به سرپناه است. در غیر این صورت، هر موج تازه تورمی می‌تواند بخشی دیگر از خانوارها را از بازار مسکن مناسب خارج کند و شکاف میان داشتن خانه و توانایی زندگی در خانه مناسب را عمیق‌تر سازد.
