فرهاد فربودی
خانه برای بخش بزرگی از مردم دیگر فقط یک سرپناه نیست؛ به هدفی دوردست تبدیل شده که هر بار خانوارها برای رسیدن به آن قدمی برمیدارند، افزایش قیمتها چند قدم دیگر آنها را عقب میراند. پشت ویترین بنگاههای معاملات ملکی، پشت فایلهای فروش و پشت اعداد و ارقام قیمت هر مترمربع، واقعیتی سنگینتر جریان دارد؛ هزینه ساخت خانه آنقدر افزایش یافته که نه فقط سازنده، بلکه متقاضی خرید نیز بیش از گذشته زیر فشار قرار گرفته است. امروز مسئله فقط گران شدن مصالح ساختمانی نیست؛ مسئله این است که هر موج تازه افزایش هزینه ساخت، فاصله میان درآمد خانوار و قیمت خانه را بیشتر میکند و برای میلیونها متقاضی، رویای صاحبخانه شدن را به آیندهای نامعلومتر میراند.
تازهترین آمار مرکز آمار ایران نشان میدهد شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ واحد رسیده است؛ رقمی که بیانگر افزایش ۱۰۶.۸ درصدی این شاخص نسبت به فصل مشابه سال قبل است. به این ترتیب، سطح قیمت نهادههای ساختمانی در بهار امسال نسبت به بهار ۱۴۰۴ بیش از دو برابر شده است. البته این رقم به معنای دو برابر شدن همه مصالح یا کل هزینه ساخت یک واحد مسکونی نیست، زیرا هزینه نهایی ساخت علاوه بر مصالح و خدمات ساختمانی، به عواملی مانند زمین، دستمزد، عوارض، هزینههای مالی و سایر هزینههای پروژه نیز وابسته است. با این حال، همین شاخص بهتنهایی نشان میدهد که ساخت مسکن در تهران با چه فشار هزینهای مواجه شده است.
در گزارش «شاخص و متوسط قیمت نهادههای ساختمانی شهر تهران» مربوط به بهار ۱۴۰۵، شاخص کل قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی تهران نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که تورم فصلی نهادههای ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ حدود ۳۶ درصد بود. بنابراین سرعت رشد قیمتها در بهار نسبت به زمستان کاهش یافته، اما این کاهش به هیچ عنوان به معنای ارزان شدن مصالح نیست. قیمت نهادهها همچنان در حال افزایش است و تنها شتاب این افزایش کمتر شده است. از سوی دیگر، تورم نقطهبهنقطه از ۹۶.۸ درصد در زمستان ۱۴۰۴ به ۱۰۶.۸ درصد در بهار ۱۴۰۵ رسیده است. تورم سالانه نیز از ۶۱.۸ درصد در زمستان ۱۴۰۴ به ۸۰ درصد در بهار ۱۴۰۵ افزایش یافته است. بنابراین سازندهای که امروز میخواهد پروژهای را آغاز کند، با بازاری مواجه است که حتی پیشبینی هزینه چند ماه آینده آن دشوار شده است.
روند شاخص کل در فاصله چند فصل، شدت این فشار را بهتر نشان میدهد. شاخص قیمت نهادههای ساختمانی تهران در پاییز ۱۴۰۴ به ۲۰۴.۸ واحد رسید، در زمستان به ۲۷۸.۶ واحد افزایش یافت و در نهایت در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ واحد رسید. این تغییر فقط یک جابهجایی آماری نیست؛ برای سازنده به معنای افزایش سرمایه مورد نیاز برای ادامه پروژه و برای خریدار به معنای افزایش احتمالی قیمت تمامشده مسکنی است که باید خریداری کند. وقتی هزینه ساخت بالا میرود، سازنده ناچار است برای حفظ حاشیه سود و جبران سرمایهای که در پروژه خوابانده است، قیمت فروش را متناسب با شرایط بازار تعیین کند. اما مشکل اصلی از جایی آغاز میشود که درآمد خانوار با چنین سرعتی رشد نمیکند.
مصالح پایه در این میان نقش مهمی دارند. گروه سیمان، بتن، شن و ماسه در بهار ۱۴۰۵ شاخص ۳۰۲.۱ را ثبت کرده و تورم فصلی آن ۳۶.۳ درصد و تورم سالانه آن ۴۲.۹ درصد بوده است. در گروه گچ و گچکاری نیز شاخص به ۴۱۳.۱ رسیده و این گروه تورم فصلی ۳۸.۶ درصدی و تورم سالانه ۶۹.۱ درصدی را تجربه کرده است. شاخص گروه انواع بلوک سفالی و آجر نیز به ۳۰۱.۷ رسیده و تورم سالانه آن ۴۷.۷ درصد ثبت شده است. این ارقام نشان میدهد افزایش هزینه ساخت صرفاً مربوط به بخش کوچکی از پروژه نیست و طیف وسیعی از نهادههایی را دربرگرفته که از مراحل ابتدایی تا تکمیل ساختمان مورد استفاده قرار میگیرند.
در بخش آهنآلات نیز فشار هزینهای قابل توجه است. گروه آهنآلات، میلگرد، پروفیل، در و پنجره و نرده در بهار ۱۴۰۵ تورم فصلی ۱۶.۴ درصدی و تورم سالانه ۸۶.۲ درصدی داشته است. متوسط قیمت تیرآهن نمره ۱۴ نیز از حدود ۶۲۳ هزار و ۷۰۳ ریال در پاییز ۱۴۰۴ به حدود ۹۴۲ هزار و ۸۷۳ ریال در بهار ۱۴۰۵ افزایش یافته است. متوسط قیمت میلگرد ساده نمره ۱۸ و کمتر نیز از حدود ۴۷۰ هزار و ۴۴۱ ریال در پاییز ۱۴۰۴ به ۶۵۵ هزار و ۱۶۵ ریال در بهار ۱۴۰۵ رسیده است. این افزایشها برای پروژههایی که در مرحله اجرای اسکلت قرار دارند، به معنای نیاز بیشتر به نقدینگی و افزایش ریسک توقف یا کند شدن عملیات ساخت است.
در مصالحی مانند سیمان و بتن نیز همین روند دیده میشود.
متوسط قیمت سیمان پرتلند تیپ ۲، کیسه ۵۰ کیلویی از حدود ۱ میلیون و ۷۴۸ هزار و ۳۸۷ ریال در پاییز ۱۴۰۴ به حدود ۳ میلیون و ۲۵ هزار و ۸۰۶ ریال در بهار ۱۴۰۵ رسیده است. متوسط قیمت بتن آماده با عیار ۳۰۰ کیلوگرم در مترمکعب نیز از حدود ۲۳ میلیون و ۶۴۵ هزار و ۴۵۵ ریال به حدود ۳۸ میلیون و ۸۷۳ هزار و ۷۷ ریال افزایش یافته است. در چنین شرایطی، حتی اگر سازنده بتواند پروژه را آغاز کند، استمرار آن به منابع مالی بیشتری نیاز دارد؛ منابعی که در اقتصاد تورمی، تأمین آنها خود هزینه و ریسک بیشتری دارد.
اما شدیدترین افزایشها به برخی گروههای خاص تعلق دارد. گروه چوب در بهار ۱۴۰۵ تورم نقطهبهنقطه ۲۰۸.۹ درصدی و تورم سالانه ۱۵۵.۸ درصدی داشته است. یعنی سطح قیمت نهادههای گروه چوب نسبت به فصل مشابه سال قبل حدود سه برابر شده است؛ هرچند نمیتوان این رقم را به تمام اقلام چوبی یا کل هزینه ساخت ساختمان تعمیم داد. پس از چوب، گروه تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی نیز با تورم سالانه ۱۱۹.۴ درصدی مواجه شده است. در بخش تکمیلی نیز شاخص گروه سنگ در بهار ۱۴۰۵ به ۲۷۸.۳ رسیده و تورم سالانه این گروه ۵۷.۱ درصد ثبت شده است. شاخص گروه موزاییک، کاشی و سرامیک نیز به ۳۲۰.۳ رسیده و تورم سالانه آن ۶۵.۸ درصد بوده است.
نتیجه این افزایشها در نهایت به بازار مصرف منتقل میشود؛ بازاری که پیش از این نیز با ضعف شدید قدرت خرید مواجه بوده است. افزایش قیمت نهادهها هزینه تمامشده ساخت را بالا میبرد و افزایش هزینه ساخت نیز یکی از عوامل مؤثر بر افزایش قیمت نهایی مسکن است. البته این رابطه مستقیم و یکبهیک نیست و قیمت مسکن علاوه بر هزینه ساخت به قیمت زمین، عرضه و تقاضا، قدرت خرید، هزینه تأمین مالی و شرایط عمومی بازار بستگی دارد. اما نمیتوان اثر افزایش شدید هزینه ساخت را بر قیمت تمامشده و در نتیجه بر توان خرید خانوار نادیده گرفت.
پیش از این قیمت تمامشده ساخت به ازای هر متر مربع چیزی در حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان میشد، اما اکنون اعدادی در حدود ۴۰، ۵۰ و حتی در برخی موارد ۶۰ میلیون تومان نیز مطرح میشود. این تغییر در شرایطی رخ داده که درآمد خانوارها توان همراهی با افزایش هزینه مسکن را ندارد. در نتیجه، حتی اگر بازار از رکود معاملاتی خارج شود، بخش قابلتوجهی از متقاضیان واقعی توان ورود به آن را نخواهند داشت. این همان نقطهای است که رکود مسکن از یک مسئله معاملاتی به یک مسئله اجتماعی و معیشتی تبدیل میشود.
بازار مسکن زمانی که وارد رکود میشود، برخلاف برخی بازارهای دیگر، برای بازگشت به شرایط عادی و بازیابی اعتماد عمومی به زمان زیادی نیاز دارد. در مهر و آبان، بازار تا حدی نشانههایی از تحرک داشت و حتی در دی و بهمنماه ۱۴۰۴ نیز با وجود همه فراز و فرودها، نشانههایی از ارزیابی دوباره بازار دیده میشد. اما تداوم افزایش قیمتها میتواند همین تحرک شکننده را نیز محدود کند. خانواری که برای خرید خانه به درآمد کافی، درآمد پایدار و امکان پسانداز و برنامهریزی برای آینده نیاز دارد، وقتی با رشد همزمان قیمت مسکن و هزینه زندگی مواجه میشود، عملاً امکان تصمیمگیری بلندمدت خود را از دست میدهد.
همچنین اثر بازارهای موازی مانند طلا و ارز نیز قابل چشمپوشی نیست. با وجود جنگهایی که علیه جمهوری اسلامی درگرفت، انتظار طبیعی این بود که بازار مسکن در چنین شرایطی یا دستکم با ثبات قیمت مواجه شود یا حتی کاهش قیمت را تجربه کند، اما در عمل افزایش قیمت رخ داد. بخشی از این روند را میتوان تحت تأثیر بازارهای موازی و آثار روانی و واقعی آنها بر ملک دانست، اما سیاستگذاری مسکن، نگاه حاکمیتی به تأمین مسکن و حتی موضوع بازسازی یا حمایت از واحدهایی که در جریان جنگ آسیب دیدهاند نیز در شکلگیری شرایط کنونی مؤثر بودهاند.
بازار ساختوساز تهران تنها دچار افزایش قیمت مصالح نیست؛ زنجیرهای از فشارهای اقتصادی که از نهاده ساختمانی آغاز میشود، به هزینه ساخت میرسد و در نهایت به قدرت خرید متقاضی مسکن ضربه میزند، در تلاطم این بازار نقشآفرینی میکنند. تورم فصلی از ۳۶ درصد در زمستان به ۲۰.۷ درصد در بهار کاهش یافته، اما شاخص قیمت نهادهها همچنان در سطحی بسیار بالاتر از گذشته قرار دارد. وقتی شاخص کل در یک سال ۱۰۶.۸ درصد رشد کرده و تورم سالانه به ۸۰ درصد رسیده است، نمیتوان انتظار داشت بازار مسکن بدون تحمل پیامدهای این افزایش هزینه به مسیر عادی بازگردد.
بحران امروز بازار مسکن از همین جا شکل میگیرد؛ سازنده برای ساختن خانه به سرمایه بیشتری نیاز دارد و خانوار برای خرید همان خانه، توان کمتری در اختیار دارد. میان این دو، شکافی قرار گرفته که هرچه تورم نهادههای ساختمانی بیشتر شود، عمیقتر خواهد شد.
اگر سیاستگذاری نتواند همزمان هزینه تولید مسکن و قدرت خرید خانوار را هدف قرار دهد، نتیجه تنها خانههای گرانتر نخواهد بود؛ بلکه بازاری خواهد بود که خانه در آن ساخته میشود، اما تعداد کمتری از مردم توان خریدنش را دارند. در چنین شرایطی، مسکن از یک کالای مصرفی و نیاز اساسی، بیش از گذشته به کالایی دستنیافتنی تبدیل میشود و فشار اصلی آن، نه فقط بر سازنده، بلکه بر مردمی وارد خواهد شد که سالهاست برای داشتن یک سقف امن، پسانداز میکنند اما هر بار با افزایش قیمتها، یک قدم دیگر از خانهدار شدن فاصله میگیرند.
