فرهاد فربودی
بازار مسکن تهران به مرحلهای رسیده که برای فهم وضعیت آن دیگر نمیتوان فقط به قیمت هر مترمربع یا تعداد معاملات نگاه کرد. در عمق بازار، تغییر همزمان رفتار خریداران، سازندگان و سرمایهگذاران دیده میشود؛ تغییراتی که اگر ادامه پیدا کند، میتواند ساختار بازار مسکن را برای سالهای آینده دگرگون کند. قیمت مسکن افزایش یافته، اما درآمد خانوار با همان سرعت رشد نکرده است؛ هزینه ساخت بالا رفته، اما فروش واحدهای گرانتر برای سازنده دشوارتر شده و سرمایهای که پیشتر به ساختوساز تهران وارد میشد، بخشی از مواقع مسیر خود را به سمت شهرهای پیرامونی، مناطق شمالی کشور، بازارهای گردشگری و سایر بازارهای دارایی تغییر داده است. به همین دلیل، مسئله امروز بازار مسکن را باید فراتر از «گرانی خانه» دید؛ مسئله اصلی، فرسایش همزمان قدرت خرید و ظرفیت تولید است.
میانگین قیمت مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. برای درک ابعاد اقتصادی این قیمت، میتوان رقم میانی یعنی ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار داد. بر این اساس، قیمت یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و واحد ۸۰ متری حدود ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود. این ارقام البته میانگین هستند و نمیتوان آنها را به تمام محلههای تهران تعمیم داد، اما اهمیت آنها در نشان دادن مقیاس مسئله است. حتی اگر خانواری به دنبال یک واحد کوچک ۵۰ یا ۶۰ متری باشد، با بازاری مواجه است که قیمت خرید در آن چندین میلیارد تومان از توان مالی بسیاری از خانوارها فاصله گرفته است. بنابراین افزایش قیمت دیگر صرفاً به معنای گرانتر شدن یک دارایی نیست؛ بلکه به معنای دشوارتر شدن دسترسی به یک کالای اساسی است.
تصویر بازار در مناطق گرانتر تهران حتی متفاوتتر است. در برخی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده است. در چنین سطحی از قیمت، خرید یک واحد ۱۰۰ متری در نقطهای با قیمت یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به رقمی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان میرسد. چنین ارقامی نشان میدهد که بازار ملک تهران به تدریج به بازاری با قدرت خریدهای کاملاً متفاوت تبدیل شده است. بخشی از تقاضا همچنان توان خرید دارد و برای آن مسکن میتواند یک کالای سرمایهای باشد، در حالی که بخش بزرگی از خانوارهای حقوقبگیر حتی برای خرید یک واحد متوسط نیز با محدودیت شدید مواجهاند. در نتیجه، شکاف میان «نیاز به مسکن» و «توان خرید مسکن» روزبهروز پررنگتر میشود.
یکی از اشتباهات رایج در تحلیل بازار مسکن این است که کاهش معاملات را با کاهش نیاز خانوارها اشتباه بگیریم. میلیونها نفر همچنان به مسکن نیاز دارند، اما نیاز به تنهایی نمیتواند معامله ایجاد کند. آنچه بازار را فعال میکند، تقاضای مؤثر است؛ یعنی تقاضایی که پشتوانه مالی برای خرید دارد. وقتی قیمتها افزایش مییابد اما درآمد خانوار همپای آن رشد نمیکند، تعداد افرادی که توان تبدیل نیاز خود به خرید واقعی را دارند کاهش پیدا میکند. در چنین وضعیتی، ممکن است تعداد قابل توجهی واحد برای فروش وجود داشته باشد اما خریدار واقعی کم باشد. فروشنده نیز به دلیل تورم و افزایش هزینه جایگزینی حاضر به کاهش قابل توجه قیمت نیست. نتیجه، شکلگیری بازاری است که در آن قیمت بالا باقی میماند اما حجم معاملات محدود میشود؛ وضعیتی که از ویژگیهای مهم رکود تورمی در بازار مسکن است.
رفتار خانوارها در برابر چنین شرایطی معمولاً مرحلهای است. نخست، خانوار تلاش میکند از خرید خود کم کند؛ سپس سراغ محلههای ارزانتر میرود و در مرحله بعد، ممکن است اساساً از بازار خرید خارج شود. یکی از نخستین واکنشها نیز کاهش متراژ است. واحد ۸۰ متری به ۶۰ متر تبدیل میشود و واحد ۶۰ متری جای خود را به ۵۰ متر میدهد. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را ۲۳۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، اختلاف قیمت یک واحد ۸۰ متری با واحد ۶۰ متری حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همین اختلاف برای بسیاری از خانوارها تعیینکننده است. بنابراین رشد قیمت مسکن فقط یک اثر قیمتی ندارد؛ بلکه مشخصات کالایی را که خانوار خریداری میکند نیز تغییر میدهد. خانه کوچکتر، سن بالاتر و محله ارزانتر، به تدریج به ابزارهای حفظ حضور خانوار در بازار تبدیل میشوند.
اگر مسئله فقط کاهش قدرت خرید بود، میشد انتظار داشت با تعدیل قیمت یا افزایش تسهیلات، بخشی از مشکل حل شود. اما سمت عرضه نیز تحت فشار است. سازنده باید زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تأمین مالی و ریسک فروش را پیش از آنکه درآمد اصلی پروژه را دریافت کند، تأمین کند.
در شرایط تورمی، هر یک از این هزینهها میتواند افزایش پیدا کند. در عین حال، افزایش قیمت نهایی ساختمان به معنای فروش آسانتر نیست؛ زیرا قدرت خرید مشتری نیز کاهش یافته است. سازنده در چنین شرایطی میان دو گزینه دشوار قرار میگیرد: افزایش قیمت برای جبران هزینهها که تعداد مشتریان را محدود میکند یا حفظ قیمت که سودآوری پروژه را تحت فشار قرار میدهد. همین دوگانه یکی از عوامل اصلی کاهش انگیزه برای آغاز پروژههای جدید است.
ساختار تولید مسکن در ایران باعث میشود خروج سازندگان خرد موضوعی فراتر از تصمیم چند فعال کوچک بازار باشد. بر اساس ارقام مطرحشده توسط ارگانهای رسمی، حدود ۹۵ درصد تولید مسکن به بخش خصوصی وابسته دانسته شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد عنوان شده است. اگر این ارقام را مبنا قرار دهیم، روشن میشود که بخش بزرگی از ظرفیت ساخت کشور به فعالیت همین سازندگان وابسته است. اگر ۹۵ درصد تولید یک میلیون واحدی بالقوه را بخش خصوصی انجام دهد، ظرفیت نظری این بخش حدود ۹۵۰ هزار واحد خواهد بود. اگر ۸۰ تا ۸۵ درصد آن مربوط به سازندگان خرد باشد، نقش این گروه در تولید بسیار بزرگ است. بنابراین زمانی که سازنده خرد به دلیل افزایش هزینه، نبود منابع مالی یا افزایش ریسک فروش از پروژه جدید صرفنظر میکند، اثر آن فقط در صورتهای مالی یک فرد یا شرکت دیده نمیشود؛ بلکه بخشی از عرضه آینده بازار نیز از بین میرود.
سازنده خرد معمولاً در مقیاسهایی مانند ۱۰، ۲۰، ۳۰ یا در مواردی ۵۰ واحد فعالیت میکند. شاید این تعداد در مقایسه با پروژههای بزرگ رقم قابل توجهی نباشد، اما مجموع پروژههای کوچک میتواند بخش بزرگی از تولید سالانه را تشکیل دهد. تفاوت اصلی این سازندگان با شرکتهای بزرگ در میزان تحمل ریسک است. شرکت بزرگ میتواند سرمایه خود را میان چند پروژه تقسیم کند، اما سازنده خرد گاهی بخش عمده سرمایه خود را در یک پروژه قرار میدهد. در نتیجه، افزایش ناگهانی قیمت زمین یا مصالح، طولانیشدن مجوزها، افزایش هزینه تأمین مالی یا کاهش قدرت خرید مشتری میتواند توجیه اقتصادی پروژه را از بین ببرد. اگر این روند گسترده شود، بازار با خلأیی مواجه خواهد شد که پر کردن آن برای شرکتهای بزرگ نیز آسان و فوری نیست.
در طرف عرضه، یکی از مهمترین اعداد مورد توجه، تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحدی است. فاصله این دو عدد حدود ۷۰۰ هزار واحد در سال است. اگر چنین فاصلهای فقط یک سال وجود داشته باشد، بخشی از نیاز بازار پوشش داده نمیشود؛ اما اگر برای چند سال ادامه پیدا کند، آثار آن تجمعی خواهد شد. برای نمونه، اگر این فاصله برای سه سال تداوم داشته باشد، اختلاف تجمعی به حدود ۲.۱ میلیون واحد میرسد. البته این رقم را نمیتوان بهطور مکانیکی معادل کسری واقعی مسکن دانست؛ زیرا موجودی واحدهای خالی، تغییر الگوی تشکیل خانوار، جابهجایی جمعیت، چندخانواریشدن و سایر عوامل میتوانند بخشی از نیاز را پوشش دهند. با این حال، فاصله مزبور نشاندهنده یک عدم تعادل جدی میان ظرفیت تولید و نیاز بالقوه بازار است.
برای درک اثر استمرار این وضعیت میتوان یک سناریوی ساده را در نظر گرفت. اگر تولید سالانه در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. در پنج سال، این فاصله نظری به ۳.۵ میلیون واحد میرسد. این عدد به معنای کسری قطعی ۳.۵ میلیون واحد نیست؛ زیرا رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی میتواند بخشی از این شکاف را تعدیل کند. با این حال، حتی اگر نیمی از این فاصله نیز به کمبود واقعی تبدیل شود، با عددی حدود ۱.۷۵ میلیون واحد مواجه خواهیم بود. این سناریو اهمیت زمان در بازار مسکن را نشان میدهد؛ بازاری که در آن تصمیم امروز سازنده، عرضه دو یا سه سال آینده را تعیین میکند.
افزایش هزینه زمین در تهران و دشوارتر شدن ساختوساز باعث شده بخشی از سرمایههای ساختمانی به دنبال مقصدهای جایگزین باشد. شهرهای پیرامونی تهران، مناطق شمالی کشور، شهرهای گردشگری و زیارتی و حتی بازارهای خارج از کشور میتوانند برای بخشی از سرمایهگذاران جذاب باشند. در شمال ایران، رشد گردشگری، توسعه جادهها و افزایش دسترسی برخی مناطق، انگیزه سرمایهگذاری ساختمانی را تقویت کرده است. اما انتقال سرمایه از تهران الزاماً نشانه سلامت بازارهای مقصد نیست. اگر حجم سرمایه ورودی از نیاز واقعی مصرفکنندگان بیشتر شود، در آن مناطق نیز امکان شکلگیری مازاد عرضه وجود دارد. از طرف دیگر، خروج سرمایه از تهران به معنای کاهش بخشی از ظرفیت تولید آینده این شهر است. بنابراین جابهجایی سرمایه باید به عنوان یکی از متغیرهای اثرگذار بر عرضه مسکن تهران مورد توجه قرار گیرد.
یکی از مهمترین تفاوتهای اقتصادی تهران با بسیاری از شهرهای دیگر در قیمت زمین است. سهم زمین از قیمت نهایی ساختمان در تهران بسیار بالاست و همین موضوع باعث میشود افزایش قیمت زمین حتی در شرایط ثبات نسبی قیمت مصالح نیز هزینه نهایی پروژه را بالا ببرد. بسیاری از نهادههای ساختمانی در نقاط مختلف کشور اختلاف قیمتی به اندازه زمین ندارند. بنابراین سازندهای که با قیمت بالای زمین در تهران مواجه است، ممکن است با انتقال فعالیت خود به شهر دیگری، هزینه ورود به پروژه را کاهش دهد. به این ترتیب، قیمت زمین فقط بر قیمت نهایی واحد مسکونی اثر نمیگذارد؛ بلکه درباره محل انجام سرمایهگذاری نیز تصمیم میگیرد. هرچه نسبت ارزش زمین به ارزش ساخت بیشتر شود، احتمال انتقال سرمایه از تهران به مناطق ارزانتر نیز افزایش پیدا میکند.
فشار بازار مسکن بیش از همه در طبقه متوسط خود را نشان میدهد. خانوارهای بسیار کمدرآمد معمولاً از ابتدا امکان خرید ندارند و خانوارهای بسیار پردرآمد نیز قدرت مانور بیشتری دارند؛ اما طبقه متوسط زمانی تحت فشار قرار میگیرد که درآمدش رشد کند اما قیمت داراییها با سرعت بیشتری افزایش یابد. در این وضعیت، خرید خانه از یک هدف قابل دستیابی به هدفی بلندمدت تبدیل میشود. بخشی از خانوارها سالهای بیشتری مستأجر میمانند، بخشی به مناطق ارزانتر میروند و بخشی دیگر متراژ مورد نیاز خود را کاهش میدهند. در نهایت، افزایش قیمت مسکن میتواند به افزایش مدت زمان اجارهنشینی منجر شود و همین مسئله فشار بیشتری بر بازار اجاره وارد میکند.
جابهجایی خانوارها به شهرهای اطراف تهران نیز باید در همین چارچوب تحلیل شود. خانواری که زمانی توان پرداخت هزینه سکونت در تهران را داشته، ممکن است با افزایش قیمت خرید و اجاره به شهرهای پیرامونی منتقل شود. این مهاجرت الزاماً به دلیل افزایش کیفیت زندگی در مقصد نیست؛ بلکه میتواند نتیجه کاهش استطاعت مالی در مبدأ باشد. در چنین شرایطی، الگوی سکونت خانوارها از منطق انتخاب به منطق اجبار اقتصادی نزدیک میشود. اگر این روند تداوم پیدا کند، نهتنها بازار مسکن تهران، بلکه بازار زمین، اجاره و خدمات شهری در مناطق پیرامونی نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت.
یکی از چالشهای مهم سیاستگذاری این است که آیا باید مستقیماً قیمت مسکن را هدف قرار داد یا عوامل ایجادکننده قیمت را اصلاح کرد. اگر هزینه تولید بالا باشد و بازده سرمایهگذاری کاهش پیدا کند، کنترل دستوری قیمت میتواند انگیزه ساخت را بیشتر تضعیف کند. بازار مسکن به سیاستهایی نیاز دارد که هزینه و ریسک تولید را کاهش دهد؛ از کوتاهشدن فرآیند صدور مجوز گرفته تا تسهیل تأمین مالی و ایجاد ثبات در مقررات. دسترسی سازندگان کوچک به منابع مالی نیز اهمیت زیادی دارد، زیرا بخش بزرگی از ظرفیت تولید به همین گروه وابسته است. در حوزه مالیات نیز میان فعالیت سوداگرانه و تولید واقعی باید تفاوت وجود داشته باشد تا سیاستهای مالیاتی به کاهش ساختوساز منجر نشود.
مشکل بازار مسکن تهران را نمیتوان تنها با تعداد واحدهای موجود یا قیمت هر مترمربع توضیح داد. مسئله مهمتر این است که چه تعداد از واحدهای موجود برای چه تعداد از خانوارها قابل خرید است و آیا تولیدکنندگان میتوانند واحدهایی متناسب با قدرت خرید بازار تولید کنند یا خیر. ممکن است یک شهر میلیونها واحد مسکونی داشته باشد، اما اگر بخش بزرگی از خانوارها توان خرید آنها را نداشته باشند، کمبود «مسکن قابل استطاعت» همچنان پابرجا خواهد بود. در تهران، افزایش قیمت تا محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع، قیمتهای ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان و حتی حدود یک میلیارد تومان در برخی نقاط و تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحد، همگی نشان میدهند که مسئله فقط کمبود ساختمان نیست؛ مسئله، فاصله میان اقتصاد تولید و اقتصاد خانوار است.
بازار مسکن تهران در شرایطی قرار گرفته که هر دو سمت معادله تحت فشار هستند. خانوار قدرت خرید کافی ندارد و سازنده نیز با افزایش هزینه و ریسک مواجه است. نتیجه طبیعی چنین وضعیتی، کاهش معاملات، کوچکشدن متراژ، افزایش تمایل به مناطق ارزانتر، طولانیتر شدن دوره اجارهنشینی و کاهش انگیزه برای ساخت پروژههای جدید است. اگر این روند ادامه پیدا کند، پیامد آن میتواند فراتر از افزایش قیمت باشد و به تغییر جغرافیای سکونت، انتقال سرمایه، کاهش عرضه آینده و تشدید شکاف طبقاتی در دسترسی به مسکن منجر شود. به همین دلیل، مهمترین شاخصی که باید در سالهای آینده زیر نظر گرفته شود فقط قیمت هر مترمربع نیست؛ بلکه تعداد پروژههایی است که اصلاً آغاز نمیشوند. واحدی که امروز ساخته نشود، دو یا سه سال بعد برای فروش وجود نخواهد داشت.
از این منظر، آینده بازار مسکن تهران بیش از آنکه در قیمتهای امروز خلاصه شود، در تصمیم سازنده برای ساختن یا نساختن نهفته است.
