اختصاصی گروه اقتصادی / فرهاد فربودی: صدای بسته شدن کارتنها، صدای عقبنشینی آرام خانوادههایی است که هر سال بخشی از زندگی خود را پشت در خانهای جا میگذارند که دیگر توان ماندن در آن را ندارند. در یکی از محلههای تهران، پدری نیمهشب در سکوت نشسته و حساب دخل و خرجش را دوباره مرور میکند؛ میان عدد اجاره جدید و حقوقی که حتی به نیمه ماه نمیرسد. چند آپارتمان آنطرفتر، مادری به فرزندش توضیح میدهد که چرا باید مدرسهاش عوض شود، چون خانه جدید دورتر و ارزانتر است. در شهری که میلیونها نفر زیر سقفهای اجارهای زندگی میکنند، تمدید قرارداد دیگر یک توافق ساده میان مالک و مستأجر نیست؛ به نبردی فرسایشی تبدیل شده که نتیجهاش اغلب از پیش معلوم است: مستأجر باید کوتاه بیاید، کوچکتر زندگی کند، دورتر برود یا بخشی از حداقلهای زندگیاش را حذف کند. تحولات بازار اجاره در ایران را دیگر نمیتوان صرفاً در چارچوب عرضه و تقاضای مسکن تحلیل کرد. بازار اجاره امروز به یکی از دقیقترین شاخصهای بحران اقتصادی تبدیل شده؛ بازاری که در آن تورم، بیثباتی سیاسی، نااطمینانی نسبت به آینده و کاهش قدرت خرید مردم، همزمان اثر میگذارند. در ماههای اخیر و در فضای مبهمی که اقتصاد ایران میان تنشهای سیاسی و نگرانیهای امنیتی گرفتار شده، بازار اجاره نیز وارد مرحله تازهای از آشفتگی شده است. در چنین شرایطی، رفتار مالکان و مستأجران بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر «انتظارات تورمی» قرار گرفته است.
بسیاری از مالکان، آینده اقتصاد را بیثباتتر تصور میکنند و بر همین اساس تلاش دارند اجارهبها را با نرخهایی فراتر از توان واقعی بازار افزایش دهند. مستأجران نیز که با کاهش شدید قدرت خرید مواجهاند، ناچارند میان گزینههای محدود و پرهزینه یکی را انتخاب کنند. نتیجه این وضعیت، شکلگیری بازاری است که در آن قیمتها نه براساس منطق اقتصادی پایدار، بلکه بر مبنای ترس از آینده تعیین میشوند. در اقتصاد امروز ایران، اجارهنشینی دیگر فقط به معنای نداشتن خانه شخصی نیست؛ بلکه به نماد شکنندگی اقتصادی خانوارها تبدیل شده است. بخش بزرگی از حقوق و درآمد ماهانه مردم صرف اجاره میشود و همین مسئله باعث شده کیفیت زندگی خانوارها به شکل محسوسی افت کند. برای بسیاری از مستأجران، افزایش سالانه اجاره دیگر قابل جبران از طریق اضافهکاری یا صرفهجویی نیست. رشد هزینهها به اندازهای شدید بوده که بسیاری از خانوادهها ناچار شدهاند الگوی مصرف خود را تغییر دهند.
حذف سفر، کاهش خرید کالاهای ضروری، محدود شدن هزینههای درمانی و حتی صرفنظر کردن از برخی نیازهای آموزشی، بخشی از پیامدهای فشار اجاره بر زندگی روزمره مردم است. در واقع، بازار اجاره اکنون مستقیماً بر امنیت غذایی، سلامت و رفاه خانوارها اثر میگذارد. در سالهای اخیر، دولت تلاش کرده با تعیین سقف مجاز برای افزایش اجارهبها، از رشد افسارگسیخته قیمتها جلوگیری کند. اما واقعیت بازار نشان میدهد این سیاستها عملاً نتوانستهاند مانع افزایش شدید اجاره شوند. بخش عمدهای از قراردادهای تمدیدی با ارقامی بالاتر از سقف مصوب بسته میشوند و مستأجران نیز اغلب امکان مقاومت ندارند. دلیل اصلی این ناکامی، نبود ابزارهای اجرایی و نظارتی مؤثر است. در بازاری که عرضه محدود و تقاضا بالا است، قدرت اصلی در اختیار مالک قرار میگیرد و مستأجران برای از دست ندادن سرپناه خود، ناچار به پذیرش شرایط میشوند. همین مسئله باعث شده مصوبات دولتی بیشتر جنبه تبلیغاتی پیدا کنند و اثر واقعی آنها بر بازار بسیار محدود باشد. تورم در اقتصاد ایران بر همه بخشها اثر گذاشته، اما فشار آن بر مستأجران شدیدتر بوده است. مالکان میتوانند از افزایش ارزش ملک یا رشد اجارهبها بخشی از کاهش ارزش پول را جبران کنند، اما مستأجران با درآمدهای ثابت و محدود، چنین امکانی ندارند. در سالهای گذشته، سرعت رشد اجارهبها بهمراتب بیشتر از افزایش حقوق و دستمزد بوده است. همین شکاف باعث شده هر سال بخش بیشتری از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن شود. در برخی شهرها، مستأجران مجبورند بیش از ۶۰ درصد درآمد خود را برای اجاره کنار بگذارند؛ وضعیتی که عملاً امکان پسانداز، سرمایهگذاری یا حتی مدیریت عادی زندگی را از بین برده است. یکی از مهمترین نشانههای تشدید بحران اجاره، افزایش سهم مسکن در هزینههای خانوار است. در استانداردهای جهانی، اگر هزینه مسکن بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوار باشد، آن خانوار تحت فشار مسکن قرار دارد. اما در ایران امروز، این نسبت در بسیاری از خانوارهای مستأجر به سطوحی بسیار بالاتر رسیده است. افزایش سهم اجاره در سبد هزینهها باعث شده خانوادهها برای تأمین سایر نیازهای اساسی دچار مشکل شوند.
بسیاری از خانوارها ناچار شدهاند کیفیت تغذیه خود را کاهش دهند، درمان را به تعویق بیندازند یا هزینههای آموزشی فرزندانشان را محدود کنند. این وضعیت نشان میدهد بحران اجاره دیگر فقط به حوزه مسکن مربوط نیست، بلکه به یکی از عوامل اصلی افت کیفیت زندگی و گسترش فقر شهری تبدیل شده است. افزایش اجارهبها باعث شده موج تازهای از جابهجایی اجباری مستأجران شکل بگیرد. خانوادههایی که دیگر توان پرداخت اجاره در مناطق مرکزی و حتی میانی شهرها را ندارند، ناچار به نقل مکان به حاشیهها یا شهرهای اقماری شدهاند. این مهاجرت اجباری، فقط تغییر جغرافیای سکونت نیست؛ بلکه تغییر کامل سبک زندگی خانوارهاست. افزایش زمان رفتوآمد، هزینههای بیشتر حملونقل، دور شدن از خدمات شهری و کاهش کیفیت زیرساختها، بخشی از مشکلاتی است که مستأجران حاشیهنشین با آن روبهرو هستند. به این ترتیب، بحران اجاره به تدریج شکاف فضایی و طبقاتی شهرها را عمیقتر میکند. یکی دیگر از پیامدهای مستقیم گرانی اجاره، کاهش متراژ واحدهای مورد تقاضاست. بسیاری از خانوارها برای کاهش هزینهها به خانههای کوچکتر نقل مکان کردهاند؛ خانههایی که گاهی حتی پاسخگوی حداقل نیازهای یک خانواده نیستند. افزایش تقاضا برای واحدهای کممتراژ، بازار جدیدی از آپارتمانهای کوچک و بعضاً غیراستاندارد ایجاد کرده است. در برخی مناطق، خانوادههای چندنفره در فضاهایی زندگی میکنند که پیشتر مناسب سکونت یک یا دو نفر بود. این فشردگی جمعیت در واحدهای کوچک، تنشهای خانوادگی و مشکلات روانی را افزایش داده و مفهوم آسایش در خانه را تحت تأثیر قرار داده است. بیثباتی بازار باعث شده بخشی از معاملات اجاره به سمت قراردادهای غیررسمی و خارج از چارچوبهای شفاف حرکت کند. برخی مالکان برای فرار از محدودیتهای قانونی یا مالیاتی، قراردادهایی تنظیم میکنند که امنیت حقوقی مستأجر را کاهش میدهد. در چنین شرایطی، مستأجران معمولاً در موقعیت ضعیفتری قرار دارند.
بسیاری از آنها به دلیل نیاز فوری به مسکن، ناچار میشوند قراردادهایی را بپذیرند که تضمین کافی برای حقوقشان ندارد. این وضعیت نشاندهنده ضعف ساختاری نظام اجارهداری در ایران است؛ بازاری که هنوز فاقد چارچوب حرفهای و پایدار برای حمایت از دو طرف قرارداد است. بحران اجاره در سالهای اخیر بیش از هر زمان دیگری طبقه متوسط را تحت فشار قرار داده است. خانوادههایی که تا چند سال پیش تصور میکردند با پسانداز و وام میتوانند خانهدار شوند، حالا تمام درآمد خود را صرف اجاره میکنند و عملاً از بازار خرید حذف شدهاند. این وضعیت بهویژه برای نسل جوان نگرانکننده است. بسیاری از زوجهای جوان یا ازدواج خود را به تعویق انداختهاند یا پس از ازدواج ناچار به زندگی در خانههای کوچک و بیکیفیت شدهاند.
کاهش امید به خانهدار شدن، یکی از مهمترین تغییرات اجتماعی ناشی از بحران مسکن در ایران است؛ تغییری که آثار آن در سالهای آینده بیشتر آشکار خواهد شد. تداوم رشد اجارهبها باعث شده بخش بزرگی از مستأجران به تدریج داراییهای خود را از دست بدهند. بسیاری از خانوادهها برای تأمین ودیعه یا تمدید قرارداد، ناچار به فروش طلا، دریافت وام یا قرض گرفتن از اطرافیان شدهاند. این روند به معنای کاهش تدریجی تابآوری اقتصادی خانوارهاست. خانوادهای که هر سال برای پرداخت اجاره مجبور به فروش بخشی از دارایی یا افزایش بدهی خود میشود، در واقع در مسیر سقوط اقتصادی قرار گرفته است. به همین دلیل، بحران اجاره امروز نهفقط بحران مسکن، بلکه بخشی از بحران گستردهتر فقر و نابرابری در اقتصاد ایران محسوب میشود. در پسِ فشارهای مالی، بحران دیگری نیز در زندگی مستأجران شکل گرفته که کمتر دیده میشود: ناامنی روانی. بسیاری از خانوادهها در تمام طول سال نگران زمان تمدید قرارداد هستند؛ نگرانی از اینکه آیا میتوانند در خانه بمانند یا مجبور به جابهجایی خواهند شد. این اضطراب مداوم، آثار عمیقی بر روابط خانوادگی و سلامت روان افراد دارد. کودکان، زنان و سالمندان بیش از دیگران تحت تأثیر این بیثباتی قرار میگیرند. وقتی خانه از یک فضای امن به محیطی موقت و نامطمئن تبدیل شود، احساس آرامش و ثبات نیز به تدریج از زندگی خانوارها حذف میشود. بازار اجاره عملا به عرصهای تبدیل شده که در آن بحران معیشت، تورم، ضعف سیاستگذاری و نااطمینانی سیاسی به هم گره خوردهاند. ادامه این روند میتواند پیامدهایی فراتر از حوزه مسکن ایجاد کند؛ از گسترش فقر شهری و کاهش رفاه خانوارها گرفته تا تضعیف طبقه متوسط و افزایش شکافهای اجتماعی. امروزه تعیین سقف اجارهبها بدون ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا، بدون حمایت واقعی از مستأجران و بدون مهار تورم، نمیتواند بازار را کنترل کند.
بحران اجاره امروز بیش از آنکه حاصل رفتار فردی مالکان باشد، نتیجه ساختار اقتصادی بیثبات و سیاستگذاری ناکارآمدی است که طی سالهای گذشته انباشته شده است. اگر این روند ادامه یابد، اجارهنشینی در ایران بیش از پیش با ناامنی، بیثباتی و افت کیفیت زندگی گره خواهد خورد و مسکن از یک حق اجتماعی به بحرانی دائمی برای میلیونها خانوار تبدیل میشود.
