اختصاصی گروه اقتصادی / فرهاد فربودی
باز هم فصل جابهجایی از راه رسیده و باز هم میلیونها مستأجر ایرانی با اضطرابی تکراری اما عمیقتر از همیشه روزهای خود را سپری میکنند. خانوادههایی که هر سال با امید به ثبات بیشتر وارد بازار اجاره میشوند اما در نهایت با واقعیتی تلختر از سال قبل مواجه میشوند؛ واقعیتی که در آن بخش بزرگی از درآمد ماهانه آنها پیش از آنکه صرف آموزش، سلامت، رفاه یا حتی پسانداز شود، باید برای تأمین سرپناه پرداخت شود. در چنین شرایطی، اعلام سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ بار دیگر به صدر اخبار بازگشته است؛ سیاستی که اگرچه با هدف حمایت از مستأجران تدوین شده، اما بسیاری از کارشناسان آن را تکرار نسخهای میدانند که در سالهای گذشته نتوانسته از شدت بحران بازار اجاره بکاهد.
چند روز پیش سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای تمدیدی در سال ۱۴۰۵ مشخص شد. بر اساس فرمول اعلامی، اجاره جدید برابر است با اجاره فعلی ضربدر عدد حاصل از جمع یک و نرخ افزایش تعیینشده. برای مثال اگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی در تهران ۱۰ میلیون تومان باشد، با اعمال سقف افزایش ۲۷ درصدی، اجاره جدید به ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد رسید. در نگاه نخست این فرمول شاید نشانهای از مداخله دولت برای حمایت از مستأجران باشد، اما بررسی عملکرد سالهای گذشته نشان میدهد که تعیین سقفهای دستوری نتوانسته تعادل پایدار در بازار اجاره ایجاد کند و حتی در مواردی موجب شکلگیری رفتارهای جدید و غیررسمی در بازار شده است.
در محله نیاوران تهران، واحدی ۱۳۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۵، با ودیعه ۵ میلیارد تومان رهن کامل داده میشود. همچنین، یک واحد ۱۸۰ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۳۹۸، با ودیعه ۲ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۱۶۵ میلیون تومان عرضه میشود. واحد دیگری، به متراژ ۱۰۱ متر دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۰، با ودیعه ۸۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۱۳۵ میلیون تومان معامله میشود. همچنین، مستاجران برای اجاره یک واحد ۱۲۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۵، باید ودیعه ۱ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۹۵ میلیون تومان پرداخت کنند.
در محله جوادیه تهران، یک واحد ۱۰۸ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۵، با ودیعه ۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۹ میلیون تومان عرضه میشود. واحدی ۱۲۰ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۳۹۳، با ودیعه ۶۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۳۰ میلیون تومان در دسترس مستاجران قرار دارد. همچنین، یک واحد ۸۳ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، با ودیعه ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای رهن کامل فایل شده است. واحد دیگری، به متراژ ۱۱۵ متر سه خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، با ودیعه ۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۱ میلیون تومان معامله میشود.
در محله چیتگر تهران، یک واحد ۱۱۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۳، با ودیعه ۱ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۲۴ میلیون تومان عرضه میشود. همچنین، واحدی ۱۵۰ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۴۰۵، با ودیعه ۲ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای رهن کامل فایل شده است. واحد دیگری، به متراژ ۱۳۷ متر دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۲، با ودیعه ۸۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۳۰ میلیون تومان معامله میشود. همچنین، مستاجران برای اجاره واحدی ۱۰۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۷، در این منطقه باید ودیعه ۶۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۴۲ میلیون تومان پرداخت کنند.
در محله جنتآباد مرکزی تهران، یک واحد ۱۱۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۴۰۱، با ودیعه ۲ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۳۰ میلیون تومان عرضه شده است. همچنین، در جنتآباد شمالی که معمولاً از نظر قیمت در سطح بالاتری نسبت به سایر بخشهای این محله قرار دارد، یک واحد ۹۶ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۸، با ودیعه ۱ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۳۶ میلیون تومان فایل شده است. در جنتآباد جنوبی نیز تنوع قیمتی قابل توجهی مشاهده میشود. یک واحد ۱۱۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۲، با ودیعه ۳ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۱۵ میلیون تومان معامله میشود.
در شهر رودهن، یک واحد ۹۰ متری دوخوابه با سال ساخت ۱۳۹۷، با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۱۴ میلیون تومان فایل شده است. همچنین، واحدی ۱۱۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۴، با ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۱۲ میلیون تومان عرضه میشود. واحد دیگری، به متراژ ۱۴۰ متر سه خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، با ودیعه ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۲۴ میلیون تومان در دسترس مستأجران قرار دارد. همچنین، یک واحد ۱۲۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۰، با ودیعه ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۱ میلیون تومان معامله میشود.
در محله عظیمیه کرج، یک واحد ۱۰۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، با ودیعه ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیارد تومان رهن کامل داده میشود. همچنین، واحدی ۱۳۲ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۳۹۷، در محله گوهردشت کرج با ودیعه ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۲۵ میلیون تومان عرضه میشود.
در شهر رشت، یک واحد ۱۵۰ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۳۹۷، در محله گلسار با ودیعه ۶ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان برای رهن کامل فایل شده است. در شهرک بهشتی نیز یک واحد ۱۴۰ متری سه خوابه با سال ساخت ۱۴۰۱، با ودیعه ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۳۰ میلیون تومان عرضه میشود. همچنین، یک واحد ۹۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، در بلوار معلم با ودیعه ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۱۰ میلیون تومان معامله میشود.
در شهر شیراز و در محله فرهنگشهر که یکی از مناطق محبوب برای خانوادهها به شمار میرود، یک واحد ۱۳۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۱ در این محله با ودیعه ۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان قابلیت رهن کامل دارد. واحد دیگری، به متراژ ۱۲۰ متر دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، در محله قصرالدشت با ودیعه ۱ میلیارد تومان و اجاره ماهیانه ۱۲۰ میلیون تومان عرضه میشود. این محله با برخورداری از فضای سبز، موقعیت مناسب شهری و نزدیکی به برخی از مهمترین مسیرهای ارتباطی شیراز، از جمله محلههایی است که تقاضای بالایی را تجربه میکند. همچنین، در شهرک مهدیه یک واحد ۱۰۵ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۴، با ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۱۹ میلیون تومان معامله میشود. توسعه تدریجی این منطقه در سالهای اخیر باعث شده بخشی از تقاضای بازار به سمت آن هدایت شود و مستأجران بتوانند در کنار بهرهمندی از واحدهای جدیدتر، از فضای خلوتتر نسبت به برخی مناطق مرکزی شهر استفاده کنند.
سیاست تعیین سقف افزایش نرخ اجارهبها از نیمه دهه ۹۰ به یکی از ابزارهای ثابت دولتها برای مدیریت بازار استیجار تبدیل شده است. هدف اصلی این سیاست جلوگیری از جهشهای شدید اجاره در فصل جابهجایی و حمایت از مستأجران عنوان میشود. با این حال، تجربه بازار نشان داده که فاصله معناداری میان سیاستهای اعلامی و واقعیتهای اقتصادی وجود دارد. هنگامی که تورم عمومی اقتصاد در سطوح بالا قرار دارد و هزینههای زندگی به صورت مداوم افزایش پیدا میکند، اعمال محدودیتهای دستوری بر یک بازار خاص به تنهایی نمیتواند روندهای اقتصادی را متوقف کند.
بازار اجاره مسکن در ایران با مجموعهای از مشکلات ساختاری روبهرو است که طی سالهای طولانی شکل گرفتهاند. از یک سو هزینههای نگهداری، تعمیرات و بازسازی ساختمانها برای مالکان افزایش یافته و از سوی دیگر عرضه واحدهای جدید متناسب با رشد تقاضا توسعه پیدا نکرده است. رشد جمعیت شهری، مهاجرت به کلانشهرها، کاهش قدرت خرید خانوارها برای ورود به بازار مالکیت و افزایش تعداد خانوارهای اجارهنشین موجب شده فشار تقاضا در بازار اجاره هر سال بیشتر شود. در چنین شرایطی طبیعی است که قیمتها تحت تأثیر مکانیسم عرضه و تقاضا به سمت افزایش حرکت کنند.
یکی از مهمترین ایرادهایی که کارشناسان به سیاست سقفگذاری اجاره وارد میکنند، بیتوجهی آن به ریشههای اصلی بحران است. بازار اجاره در حقیقت بازتابی از وضعیت بازار مسکن و اقتصاد کلان کشور است. هنگامی که تولید مسکن با موانع متعدد مواجه میشود، سرمایهگذاری در بخش ساختمان کاهش مییابد و عرضه واحدهای جدید از نیاز واقعی جامعه عقب میماند، فشار به بازار اجاره منتقل میشود. بنابراین کنترل دستوری قیمت بدون رفع عوامل بنیادی تنها میتواند بهعنوان یک مُسکن موقتی عمل کند.
در کنار سیاست تعیین سقف اجارهبها، دولتها طی سالهای اخیر بر پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن نیز تأکید کردهاند. اما تجربه عملی نشان میدهد که این ابزار حمایتی نیز با محدودیتهای جدی روبهرو بوده است. محدودیت منابع بانکی، شرایط سخت دریافت تسهیلات، نیاز به ضامن و بروکراسی پیچیده اداری موجب شده بخش بزرگی از مستأجران بهویژه دهکهای پایین درآمدی نتوانند از این تسهیلات بهرهمند شوند. حتی در مواردی که وام پرداخت شده، مبلغ آن با واقعیت قیمتهای بازار اجاره در شهرهای بزرگ فاصله قابل توجهی داشته و نتوانسته فشار مالی خانوارها را به طور محسوسی کاهش دهد.
ابعاد بحران زمانی روشنتر میشود که سهم اجاره از درآمد خانوارها مورد بررسی قرار گیرد. اگر طی سالهای گذشته ۲۵ تا ۴۰ درصد درآمد خانوادهها صرف اجاره میشد، امروز این عدد به ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده است. این تغییر تنها یک آمار ساده نیست؛ بلکه نشانهای از کاهش شدید کیفیت زندگی میلیونها خانوار ایرانی است. هنگامی که بیش از نیمی از درآمد خانوار صرف تأمین مسکن میشود، منابع مالی کافی برای سایر نیازهای ضروری باقی نمیماند و سطح رفاه عمومی کاهش پیدا میکند.
در این میان دهکهای پایین درآمدی، خانوارهای تکسرپرست و زوجهای جوان بیشترین آسیب را متحمل میشوند. این گروهها نه تنها با رشد اجارهبها مواجه هستند، بلکه درآمد آنها نیز متناسب با هزینههای زندگی افزایش پیدا نکرده است. نتیجه چنین وضعیتی، کاهش قدرت پسانداز، تعویق ازدواج، کاهش فرزندآوری و حتی مهاجرت اجباری از مناطق شهری به حاشیه شهرهاست؛ پدیدهای که آثار اجتماعی و اقتصادی گستردهای به دنبال دارد.
یکی از مهمترین شاخصهایی که عمق بحران مسکن در ایران را نشان میدهد، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهاست. در حالی که قیمت مسکن در ایران طی سالهای اخیر همسو با تورم افزایش یافته، درآمد خانوارها رشد متناسبی را تجربه نکرده است. اگر قیمت مسکن در ایران را با کشورهای توسعهیافته مقایسه کنیم، تفاوت فاحشی مشاهده نمیشود، اما آنچه تفاوت بنیادین ایجاد میکند، سطح درآمد شهروندان است.
بر اساس برآوردها، درآمد سرانه سال گذشته در کشورهای پیشرفته حدود ۸۰ تا ۸۲ هزار دلار بوده است، در حالی که این رقم در ایران تنها حدود ۴ تا ۴۲۰۰ دلار برآورد میشود. به عبارت دیگر، درآمد سرانه آنها بیش از ۲۰ برابر ایران است، در حالی که قیمت مسکن در سطوح مشابه، تفاوت بسیار گستردهای با هم ندارند. این موضوع نشان میدهد که بحران مسکن در ایران بیش از آنکه ناشی از سطح مطلق قیمتها باشد، به ضعف قدرت خرید و کاهش درآمد واقعی خانوارها مربوط است.
از منظر اقتصادی، بازار اجاره به شدت تحت تأثیر تورم قرار دارد. در اقتصادی که ارزش پول ملی به طور مستمر کاهش پیدا میکند، مالکان نیز تلاش میکنند ارزش دارایی و درآمد خود را حفظ کنند. بنابراین افزایش اجارهبها تا حد زیادی واکنشی به شرایط تورمی است. به همین دلیل کارشناسان معتقدند بدون کنترل تورم و ایجاد ثبات اقتصادی، امکان مهار پایدار بازار اجاره وجود ندارد.
نکته مهم دیگر آن است که سیاستهای حمایتی صرفاً بر سمت تقاضا متمرکز شدهاند. پرداخت وام ودیعه یا تعیین سقف اجاره تلاش میکند بخشی از فشار موجود بر مستأجران را کاهش دهد، اما مشکل اصلی در سمت عرضه قرار دارد. تا زمانی که تولید مسکن افزایش پیدا نکند و سرمایهگذاری در این بخش رونق نگیرد، تعداد واحدهای موجود برای پاسخگویی به نیاز بازار کافی نخواهد بود و فشار قیمتی ادامه خواهد یافت.
کارشناسان معتقدند راهکارهایی نظیر ودیعه مسکن یا بستههای حمایتی صرف، مشکل را حل نمیکنند. این اقدامات نه تنها مشکل اصلی را برطرف نمیکنند بلکه با تحمیل وامهای تکلیفی و بدون سود به شبکه بانکی، فشار جدیدی بر این بخش وارد میکنند. از این منظر، چنین سیاستهایی راهکارهایی بسیار مقطعی با عوارض جانبی فراوان محسوب میشوند که نمیتوانند جایگزین اصلاحات ساختاری شوند.
موضوع مهم دیگری که در تحلیل بازار مسکن ایران مطرح میشود، تبدیل شدن مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایهای است. در بسیاری از کشورها، مسکن در درجه نخست برای سکونت خریداری میشود، اما در ایران طی سالهای اخیر بخش مهمی از تقاضا با انگیزه حفظ ارزش سرمایه شکل گرفته است. همین مسئله موجب شده بخشی از واحدهای مسکونی از چرخه مصرف خارج شوند.
گفته میشود حدود سه تا چهار میلیون واحد مسکن در ایران خالی نگه داشته شده تا با افزایش بیشتر قیمتها، به بازار عرضه شوند. اگر این برآوردها به واقعیت نزدیک باشد، با یکی از بزرگترین نمونههای حبس سرمایه در اقتصاد کشور مواجه هستیم. وجود چنین حجمی از واحدهای خالی در شرایطی که میلیونها خانوار با مشکل تأمین مسکن دستوپنجه نرم میکنند، نشانهای آشکار از ناکارآمدی سیاستهای تنظیم بازار است.
مطالعات سال ۱۴۰۴ نیز تصویر نگرانکنندهای از وضعیت بازار اجاره ارائه میدهد. بر اساس این مطالعات، در شهرهای بزرگ و مراکز استانها، بین ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوار صرف اجاره میشود، در حالی که در شهرهای کوچک این رقم بین ۲۰ تا ۵۰ درصد است. این آمار نشان میدهد که بحران اجاره بیش از همه در کلانشهرها و مراکز جمعیتی کشور متمرکز شده است.
مقایسه این وضعیت با اواسط دهه ۸۰ ابعاد بحران را روشنتر میکند. در آن دوره سهم اجاره در شهرهای بزرگ بین ۲۵ تا ۴۰ درصد و در شهرهای کوچک بین ۱۵ تا ۲۵ درصد بود. فاصله قابل توجه میان این ارقام با وضعیت فعلی اثبات میکند که رشد اجاره مسکن بسیار فراتر از رشد درآمد خانوارها بوده و به تدریج بخش بیشتری از توان مالی مردم را به خود اختصاص داده است.بسیاری از تحلیلگران اقتصادی معتقدند که حل بحران اجاره بدون اصلاحات کلان اقتصادی امکانپذیر نیست. در صورت حل مشکلات سیاسی و گذار از وضعیت بحرانی به حالت عادی، اقتصاد ایران میتواند تحولی عظیم را تجربه کند. کاهش ریسکهای اقتصادی، افزایش سرمایهگذاری، رشد تولید، بهبود درآمد خانوارها و رونق ساختوساز میتواند به تدریج تعادل را به بازار مسکن بازگرداند.
تجربه کشورهای توسعهیافته نیز نشان میدهد که حل مسئله مسکن نیازمند مجموعهای از سیاستهای هماهنگ است. در این کشورها در صورت مطابقت درآمد با هزینههای زندگی، تنها درصد بسیار کمی از جامعه حدود دو تا پنج درصد با مشکل مسکن روبهرو هستند. برای حمایت از این گروه محدود نیز از مدل مسکن اجتماعی استفاده میشود که توسط شهرداریها یا نهادهای دولتی ساخته و اجاره داده میشود.
اما شرایط ایران تفاوتهای بنیادینی با این الگوها دارد. در ایران نه تنها تعداد خانوارهای درگیر بحران مسکن بسیار بیشتر است، بلکه منابع موجود نیز پاسخگوی این حجم از تقاضا نیست. حتی اگر منابع کافی نیز وجود داشته باشد، ورود گسترده دولت به تأمین مسکن برای بخش بزرگی از جامعه نمیتواند جایگزین اصلاح سازوکارهای اقتصادی و افزایش عرضه در بازار شود.
باید پذیرفت که بحران اجاره در ایران محصول یک یا دو سال اخیر نیست. این بحران نتیجه سالها تورم مزمن، کاهش قدرت خرید، افت سرمایهگذاری مولد، کمبود عرضه مسکن، رشد تقاضا و سیاستگذاریهای ناکارآمد است. در چنین شرایطی تعیین سقف اجارهبها شاید بتواند برای مدت کوتاهی از شدت فشار روانی بازار بکاهد، اما نمیتواند جایگزین راهکارهای بنیادی شود. تا زمانی که شکاف میان درآمد و هزینههای زندگی کاهش پیدا نکند و تولید مسکن متناسب با نیاز جامعه افزایش نیابد، مستاجران هر سال سهم بیشتری از درآمد خود را برای تأمین سرپناه پرداخت خواهند کرد و بحران اجاره همچنان یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی کشور باقی خواهد ماند.
