اختصاصی گروه اقتصادی / فرهاد فربودی: سکوتی که پس از فروکش کردن موقت صدای جنگ بر فراز تهران نشست، آرامش را به بازار مسکن بازنگرداند. در روزهایی که بسیاری از شهروندان هنوز میان ترس، نااطمینانی و امیدی شکننده به ثبات در رفتوآمد هستند، بازار اجاره پایتخت نیز رفتاری متفاوت و غیرقابل پیشبینی از خود نشان داده است. در برخی محلهها، مالکان با شتاب قیمتها را بالا بردهاند؛ گویی هر روز تأخیر، به معنای جاماندن از موج تازه تورم است.
در برخی دیگر اما بازار در سکونی سنگین فرو رفته؛ سکونی که نه از تعادل، بلکه از احتیاط و تردید سرچشمه میگیرد. تهران این روزها نه یک بازار واحد، بلکه مجموعهای از بازارهای پراکنده و ناهمگون است که هر کدام زیر سایه نااطمینانیهای سیاسی و امنیتی، مسیر متفاوتی را طی میکنند. بررسی حداقل رهن کامل آپارتمانهای ۷۰ تا ۹۰ متری در تهران نشان میدهد بازار اجاره در فاصله «اوایل اسفند ۱۴۰۴» تا «اواسط اردیبهشت ۱۴۰۵» وارد مرحلهای از نوسانات معنادار شده است؛ نوساناتی که برخلاف دورههای گذشته، صرفاً از متغیرهای اقتصادی کلاسیک مانند تورم عمومی یا کاهش قدرت خرید تبعیت نمیکند، بلکه تحت تأثیر مستقیم فضای مبهم سیاسی و شرایط «نه جنگ، نه صلح» قرار گرفته است. در چنین فضایی، تصمیمگیری در بازار اجاره دیگر فقط تابع درآمد خانوار یا سطح عرضه فایلهای مسکونی نیست، بلکه متغیرهایی مانند احساس امنیت، ادراک ریسک و الگوی جابجایی جمعیت نیز به شکل جدی بر رفتار بازار اثر گذاشتهاند.
دادههای موجود نشان میدهد در بیشتر محلههای مورد بررسی، قیمت رهن کامل افزایش یافته، اما شدت این افزایش در مناطق مختلف یکسان نبوده است. همین تفاوت معنادار، نشانهای از تغییر ساختار سنتی بازار اجاره تهران است. در گذشته، تغییرات قیمت در بسیاری از مناطق با شیبی تقریباً مشابه رخ میداد و اختلافها عمدتاً به سطح درآمدی مناطق مربوط میشد، اما اکنون رفتار بازار بیش از هر زمان دیگری محلی و منطقهای شده است. هر محله متناسب با میزان تقاضا، سطح دسترسی، تراکم جمعیت، نگرانیهای امنیتی و حتی تصویر ذهنی مستأجران از آینده، واکنش متفاوتی نشان میدهد. در میان مناطق بررسیشده، بیشترین رشد به محله مجیدیه تعلق دارد؛ جایی که رهن کامل یک واحد ۸۰ متری از یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان رسیده و رشد ۳۸.۴۶ درصدی را ثبت کرده است. این جهش قابل توجه را نمیتوان صرفاً به تورم عمومی نسبت داد. به نظر میرسد بخشی از تقاضای جابجا شده از مناطق دیگر، بهویژه مناطقی که در هفتههای گذشته با نگرانیهای بیشتری روبهرو بودهاند، به سمت شرق تهران حرکت کرده است.
مجیدیه به دلیل موقعیت جغرافیایی، دسترسی شهری و سطح قیمت پایینتر نسبت به مناطق شمالی، اکنون به یکی از مقاصد مهم مستأجرانی تبدیل شده که در جستوجوی ثبات نسبی هستند. همین انتقال تقاضا، فشار مضاعفی بر بازار اجاره این منطقه وارد کرده است. پس از مجیدیه، محله گیشا با رشد ۲۵ درصدی قرار دارد؛ بهطوری که رهن کامل یک واحد ۸۷ متری از یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد تومان رسیده است. افزایش قیمت در گیشا را میتوان از زاویه دیگری نیز تحلیل کرد. این منطقه علاوه بر موقعیت جغرافیایی مناسب، از زیرساخت شهری و دسترسی مطلوب برخوردار است و در شرایط بیثباتی، معمولاً تقاضا برای چنین مناطق میانی افزایش پیدا میکند. بسیاری از مستأجران در دورههای نااطمینانی تلاش میکنند به مناطقی نقل مکان کنند که هم دسترسی مناسبی داشته باشند و هم از منظر خدمات شهری، شرایط باثباتتری ارائه دهند. همین موضوع باعث شده گیشا نیز در ماههای اخیر با رشد قابل توجه قیمت مواجه شود.
در محله هروی نیز این رقم با افزایش ۱۷.۶۵ درصدی از یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد تومان رسیده است. هروی از جمله مناطقی است که همواره بخشی از تقاضای طبقه متوسط رو به بالا را جذب کرده و اکنون نیز به دلیل موقعیت نیمهشمالی خود، همچنان جذابیت نسبی برای مستأجران دارد. اما نکته مهم اینجاست که رشد قیمت در این منطقه، کمتر از مناطقی مانند مجیدیه و گیشا بوده است. این تفاوت نشان میدهد که بازار در مناطق با سطح قیمتی بالاتر، به تدریج وارد فاز مقاومت تقاضا شده است؛ به این معنا که افزایشهای شدید، با محدودیت توان مالی مستأجران مواجه میشود و امکان رشدهای جهشی کاهش مییابد. در سایر مناطق نیز روند افزایشی ادامه داشته، هرچند با شیب ملایمتر. در محله پیروزی، حداقل رهن کامل با رشد ۱۶.۶۷ درصدی از یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. در محله نارمک نیز افزایش ۱۵.۳۸ درصدی ثبت شده و قیمت از یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است.
این دو منطقه را میتوان نمونهای از افزایش فشار بر بازار مصرفی شرق تهران دانست؛ مناطقی که در سالهای اخیر به دلیل کاهش توان خرید خانوارها، بیش از گذشته مورد توجه مستأجران قرار گرفتهاند. اکنون با تشدید نااطمینانیهای بیرونی، این فشار تقاضا مضاعف شده و باعث افزایش محسوس نرخهای رهن شده است. در محله سبلان تهران نیز رشد قیمت در سطح ۱۳.۳۳ درصد قرار دارد و رهن کامل یک واحد ۸۲ متری از یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در منطقه مرزداران نیز این افزایش معادل ۱۱.۱۱ درصد بوده و قیمت از یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد تومان رسیده است. اگرچه این افزایشها نسبت به مجیدیه یا گیشا کمتر است، اما همچنان نشان میدهد بازار اجاره در حال تطبیق خود با شرایط جدید اقتصادی و امنیتی است. در واقع، مالکان نیز در چنین فضایی تلاش میکنند ارزش دارایی خود را در برابر تورم و نااطمینانی حفظ کنند و همین مسئله باعث شده حتی در مناطقی با رشد تقاضای محدودتر نیز نرخهای پیشنهادی افزایش یابد.
اما در مناطق با سطح قیمتی بالاتر، رشد محدودتر بوده است. در پاسداران، رهن کامل یک واحد ۹۰ متری از ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان به ۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان رسیده که معادل ۸ درصد افزایش است؛ رقمی که در مقایسه با سایر مناطق، رشد ملایمتری را نشان میدهد. این وضعیت را میتوان نشانهای از اشباع نسبی قیمت در مناطق گرانقیمت تهران دانست. در این مناطق، بخش مهمی از مستأجران توان تطبیق با افزایشهای سنگین را ندارند و به همین دلیل بازار با نوعی رکود پنهان مواجه میشود. به بیان دیگر، هرچند قیمتها همچنان صعودی است، اما سرعت رشد نسبت به مناطق مصرفی و میانقیمت کاهش یافته است.
دو منطقه اقدسیه و تهرانپارس بدون تغییر قیمتی باقی ماندهاند. در اقدسیه، رهن کامل یک واحد ۷۶ متری در هر دو مقطع زمانی ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بوده و تغییر صفر درصدی را ثبت کرده است. در تهرانپارس نیز قیمت یک واحد ۷۵ متری در سطح یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ثابت مانده است. این ثبات قیمتی، بیش از آنکه نشانه تعادل بازار باشد، میتواند ناشی از احتیاط همزمان عرضه و تقاضا باشد. در شرایطی که آینده اقتصادی و سیاسی همچنان مبهم است، برخی مالکان ترجیح میدهند برای جلوگیری از خالی ماندن واحدها، قیمتها را ثابت نگه دارند و در مقابل، بخشی از مستأجران نیز تصمیمگیری برای جابجایی را به تعویق انداختهاند. رفتار متفاوت مناطق مختلف تهران نشان میدهد بازار اجاره اکنون بیش از هر زمان دیگری به متغیرهای غیراقتصادی حساس شده است. در واقع، تنشهای امنیتی و فضای مبهم سیاسی، الگوهای سنتی قیمتگذاری را بر هم زدهاند. پیش از این، رابطه مستقیمی میان تورم عمومی و رشد اجارهبها وجود داشت، اما اکنون عوامل دیگری مانند ادراک امنیت، میزان مهاجرت درونشهری و حتی نگرانی از آینده، به تعیینکنندههای مهم بازار تبدیل شدهاند. همین مسئله باعث شده بازار اجاره از یک روند سراسری فاصله بگیرد و به مجموعهای از واکنشهای موضعی و منطقهای تبدیل شود. یک نکته مهم، افزایش نقش انتظارات در بازار است.
بسیاری از مالکان، قیمتهای جدید را نه بر اساس وضعیت فعلی اقتصاد، بلکه بر مبنای پیشبینی خود از آینده تعیین میکنند. در فضایی که احتمال بازگشت تنشها همچنان وجود دارد و چشمانداز روشنی از ثبات اقتصادی دیده نمیشود، انتظارات تورمی دوباره فعال شده است. این انتظارات، حتی در شرایطی که بازار از نظر معاملاتی در رکود قرار دارد، به رشد قیمتهای پیشنهادی دامن میزند و فاصله میان توان مستأجران و خواسته مالکان را بیشتر میکند. کاهش قدرت خرید خانوارها نیز باعث شده بازار اجاره به سمت کوچکتر شدن انتخابهای مصرفی حرکت کند. بسیاری از خانوارها ناچارند برای کنترل هزینههای خود، به مناطق ارزانتر یا واحدهای کوچکتر مهاجرت کنند. همین جابجایی تقاضا، تعادل برخی محلهها را بر هم زده و فشار قیمتی را به مناطق خاصی منتقل کرده است.
در نتیجه، مناطقی که پیشتر در حاشیه تقاضا قرار داشتند، اکنون به کانون افزایش قیمت تبدیل شدهاند. به طور قطع باید تاکید کرد که به دلیل ماهیت محدود و هدفمند این نمونه، نمیتوان نتایج را به کل بازار تعمیم داد. اما همین دادههای موردی نیز تصویری روشن از وضعیت فعلی بازار اجاره تهران ارائه میدهد؛ بازاری که زیر سایه نااطمینانیهای سیاسی، جنگ نیمهخاموش و بحران اقتصادی، وارد مرحلهای از بیثباتی موضعی شده است. اگر این شرایط ادامه پیدا کند، احتمال افزایش شکاف میان مناطق مختلف شهر و تشدید فشار بر مستأجران دور از انتظار نخواهد بود. در چنین وضعیتی، بازار اجاره دیگر صرفاً تابع عرضه و تقاضا نیست، بلکه به آینهای از اضطراب اقتصادی و اجتماعی پایتخت تبدیل شده است.
