اختصاصی گروه اقتصادی / فرهاد فربودی
چند سالی بود که فعالان بازار مسکن به گرانی عادت کرده بودند، اما آنچه این روزها در جریان است، دیگر صرفاً گرانی نیست؛ نوعی فرسایش آرام و فرسودهکننده است. سازندهای که با امید و حسابوکتاب وارد پروژه شده بود، حالا پشت حصارهای نیمهکاره میایستد و به مصالحی نگاه میکند که هر روز گرانتر میشوند، بیآنکه بداند آیا روزی سروکله مشتری پیدا خواهد شد یا نه. از آن طرف، خریدار مصرفی که سالها در انتظار کاهش قیمت یا دستکم ثبات نشسته بود، حالا با بازاری روبهرو است که ظاهرا ارزانتر شده، اما همچنان دستنیافتنی به نظر میرسد. این تناقض تلخ، تصویر دقیق این روزهای تولید مسکن در ایران است.
واقعیت این است که هزینههای ساخت و تولید مسکن سر به فلک کشیده است. امروز هزینه ساخت واحدهای مسکونی با دلار ۱۳۰ هزار تومانی محاسبه میشود؛ دلاری که نهتنها در قیمت مصالح وارداتی، بلکه در تمام زنجیره تولید مسکن اثر گذاشته است. از تجهیزات ساختمانی گرفته تا دستمزدها، از ماشینآلات تا هزینههای جانبی، همه و همه بر مبنای همین دلار ۱۳۰ هزار تومانی تنظیم میشوند. این در حالی است که فروش آپارتمان در بازار با قیمتهایی انجام میشود که هیچ تناسبی با این سطح از هزینهها ندارد.
البته شکاف میان هزینه تمامشده مسکن و قدرت خرید مردم پدیده تازهای نیست. سالهاست که قیمت ساخت جلوتر از درآمد خانوارها حرکت میکند. اما آنچه شرایط امروز را بیسابقه کرده، شدت این اختلاف است. برای نخستین بار شاهد اختلافی تقریباً دو برابری میان هزینه ساخت مسکن با دلار ۱۳۰ هزار تومانی و قیمت فروش خانه با دلار ۷۰ هزار تومانی هستیم. این یعنی سازنده با یک منطق اقتصادی وارد پروژه میشود، اما مجبور است محصول نهایی را در بازاری عرضه کند که بر اساس منطق دیگری قیمتگذاری میشود؛ منطقی که بیش از هر چیز به توان خرید محدود متقاضیان گره خورده است.
در چنین شرایطی، سازندگان حاضرند واحدهای خود را با تخفیف بفروشند، اما خریداری وجود ندارد. این جمله شاید در نگاه اول متناقض به نظر برسد، اما واقعیت بازار امروز همین است. تخفیفهایی که در سالهای گذشته غیرقابل تصور بود، حالا به یک ابزار عادی برای فروش تبدیل شده است. با این حال، رکود تقاضا آنقدر عمیق است که حتی عقبنشینیهای قابل توجه فروشندگان هم نمیتواند معاملات را به جریان بیندازد.
نتیجه طبیعی این وضعیت، خروج تدریجی سازندگان از بازار است. بسیاری از سازندگان خُرد دیگر توان ادامه فعالیت ندارند و پروژهها را تعطیل کردهاند. این گروه، که ستون فقرات تولید مسکن در شهرهایی مانند تهران محسوب میشدند، بیش از همه در برابر شوک هزینهها آسیبپذیر هستند. برخلاف انبوهسازان بزرگ، سازندگان خُرد دسترسی محدودی به منابع مالی، تسهیلات بانکی و ابزارهای پوشش ریسک دارند و به همین دلیل، افزایش ناگهانی هزینهها به سرعت آنها را از چرخه تولید خارج میکند.
برآورد کارشناسان و فعالان بخش مسکن نشان میدهد که بیش از ۷۰ درصد پروژههای متوسط در تهران تعطیل شدهاند. این آمار، زنگ خطری جدی برای آینده بازار مسکن است. پروژههای کوتاهمرتبه و متوسطمرتبهای که از گذشته مجوز داشتند نیز به دلیل افزایش هزینهها متوقف شدهاند. توقف این پروژهها به معنای کاهش عرضه در سالهای آینده است؛ موضوعی که میتواند تبعات قیمتی سنگینی به همراه داشته باشد، حتی اگر امروز بازار در رکود به سر ببرد.
یکی از دلایل اصلی این وضعیت، افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی است. بازار مصالح بهطور کامل از ثبات خارج شده و قیمتها بهصورت روزانه تغییر میکند. این بیثباتی، امکان برنامهریزی اقتصادی را از سازندگان گرفته است. برای مثال، میلگرد که تا ماه گذشته کیلویی ۴۰ هزار تومان بود، حالا به بیش از ۵۰ هزار تومان رسیده است؛ افزایشی حدود ۳۰ درصدی تنها در یک ماه. چنین جهشهایی، تمام برآوردهای مالی پروژهها را بر هم میزند و حاشیه سود را بهسرعت میبلعد.
در سمت مقابل بازار، قیمتهای اعلامی آپارتمان نیز داستان خاص خود را دارد. در منطقه متوسط شهر تهران، قیمت اسمی هر متر مربع آپارتمان حدود متری ۱۲۰ میلیون تومان اعلام میشود. اما این عدد بیشتر روی کاغذ معنا دارد تا در معاملات واقعی. در عمل، حتی با قیمت متری ۹۰ میلیون تومان هم خریداری وجود ندارد. این فاصله میان قیمتهای اعلامی و قیمتهای معاملاتی، نشانهای روشن از رکود عمیق بازار است؛ رکودی که نه به کاهش واقعی قیمتها منجر شده و نه به رونق معاملات.
بازار مسکن ایران بهطور سنتی به این شکل عمل کرده که کاهش تولید، در نهایت به افزایش قیمتها میانجامد.
اما تجربه امروز نشان میدهد که این افزایش قیمت الزاماً به رونق ختم نمیشود. در شرایط فعلی، با نوعی رکود تورمی مواجه هستیم؛ یعنی قیمتها بهطور فزایندهای بالا میروند، اما معاملات شکل نمیگیرد، چون متقاضیان توان خرید ندارند. این وضعیت، نه برای سازنده مطلوب است و نه برای خریدار.
عامل دیگری که به این رکود دامن زده، ناامنی سیاسی و فضای «نه جنگ نه صلح» است. در چنین فضایی، رفتار سرمایهگذاران تغییر میکند. مردم بیش از گذشته به نقدشوندگی سرمایهشان فکر میکنند و منابع خود را از بازارهایی مانند مسکن که نقدشوندگی پایینی دارد، خارج کرده و به سمت طلا و ارز میبرند. مسکن، که زمانی پناهگاه امن سرمایه محسوب میشد، حالا به داراییای تبدیل شده که فروش آن زمانبر و پرهزینه است.
با این حال، این تصویر تیرهوتاریک، یک روی دیگر هم دارد؛ رویی که بیشتر به نفع مصرفکنندگان واقعی مسکن است. برای کسانی که با هدف سکونت وارد بازار میشوند و نگاه سرمایهای به مسکن ندارند، شرایط فعلی میتواند یکی از بهترین زمانها برای خرید واحد مسکونی باشد. دلیل این موضوع ساده است: فروشندگان بهراحتی از قیمتهای پیشنهادی و میانگین منطقه عقبنشینی میکنند و تخفیف میدهند. این انعطاف قیمتی، در سالهای رونق تقریباً غیرممکن بود.
مصرفکننده واقعی، برخلاف سرمایهگذار، نگران نوسانات کوتاهمدت قیمت نیست. او به دنبال سرپناهی امن و متناسب با نیازهایش است. در بازاری که عرضهکننده تحت فشار است و خریدار دست بالا را دارد، امکان چانهزنی افزایش مییابد. بسیاری از فایلهایی که ماهها بدون مشتری ماندهاند، حالا با تخفیفهای قابل توجه عرضه میشوند؛ تخفیفهایی که در عمل میتواند بخشی از شکاف میان هزینه ساخت و قیمت فروش را به نفع خریدار مصرفی جبران کند.
از دیدگاه اقتصادی، این وضعیت نشاندهنده یک عدم تعادل جدی در بازار مسکن است. هزینههای تولید با سرعتی بسیار بیشتر از قدرت خرید رشد کردهاند و نتیجه آن، کاهش تولید و تعمیق رکود است. اگر این روند ادامه پیدا کند، در میانمدت با کمبود عرضه مواجه خواهیم شد؛ کمبودی که میتواند موج جدیدی از افزایش قیمتها را به همراه داشته باشد، حتی اگر امروز معاملات در کف قرار دارد.
امروزه بازار مسکن در یک دوراهی حساس قرار گرفته است. از یک سو، سازندگان با هزینههای سرسامآور و کاهش شدید تقاضا دستوپنجه نرم میکنند و بسیاری از آنها ناچار به خروج از بازار شدهاند. از سوی دیگر، مصرفکنندگان واقعی با بازاری مواجهاند که برای نخستین بار در سالهای اخیر، انعطاف قیمتی بالایی از خود نشان میدهد. استفاده از این فرصت، البته نیازمند احتیاط، بررسی دقیق و انتخاب آگاهانه است؛ اما برای خانوارهایی که سالها منتظر چنین شرایطی بودهاند، شاید این روزهای رکودی، بهترین زمان تصمیمگیری باشد.
