اختصاصی گروه اقتصادی / فرهاد فربودی
حتی برای جامعهای که سالها با گرانی، رکود و بیثباتی اقتصادی کنار آمده است، آنچه امروز در بازار مسکن جریان دارد نشانهای از سقوط بیسابقه سطح رفاه متقاضیان است. واقعیت این است که رابطه سنتی میان درآمد خانوار و توان ورود به بازار مسکن عملاً از هم گسسته و خانه از یک کالای مصرفیِ بلندمدت، به یک دارایی کمیاب و دستنیافتنی تبدیل شده است. سالها رکود تورمی، بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا و بیکفایتی سیاستگذار، متقاضیان واقعی مخصوصاً مستاجران و زوجهای جوان را در موقعیتی قرار داده که انتخابهایشان نه میان گزینههای بهتر، بلکه میان «کمبدترها»ست.
نشانههای اجتماعی این فروپاشی رفاهی را میتوان در پدیدههایی چون «پشتبامخوابی»، «کانکسنشینی» و اجبار به زندگی در واحدهای اشتراکی در حاشیه شهرها مشاهده کرد؛ نشانههایی که از مرحله هشدار عبور کرده و عملاً به بخشی از واقعیت شهری تبدیل شدهاند. مهاجرت اجباری مستاجران از مناطق مرکزی تهران به نقاط جنوبی و حاشیهای، نظیر پرند، پردیس و کرج، مهمترین پیامد مستقیم این بحران قدرت خرید است.
خانوارهایی که تا چند سال پیش میتوانستند با صرفهجویی و فشردهسازی هزینهها حداقل در مناطق میانی سکونت داشته باشند، اکنون ناچارند کیلومترها دورتر از محل کار و خدمات شهری زندگی کنند. این جابهجایی اجباری نهتنها هزینه زمان و رفتوآمد را افزایش داده، بلکه با انتقال تقاضا به این شهرها، خود عامل جهش قیمتها در همان بازارهای به ظاهر جایگزین شده است. بدین ترتیب، الگوی کلاسیک «فرار از گرانی» جای خود را به چرخهای معیوب داده که در آن گرانی، حومه را هم در بر میگیرد و بازندگان اصلی، همان متقاضیان کمدرآمدتر هستند.
در برابر این فشار، بازار و بخشی از سازندگان به سمت راهحلهایی حرکت کردهاند که بیشتر یادآور تسلیم شدن در برابر واقعیت تلخ است تا برنامهریزی برای ارتقای رفاه. الگوی بهاصطلاح «زیست کپسولی» -یعنی ساخت واحدهای بسیار کوچک- به سرعت به عنوان پاسخِ کمهزینه به بحران معرفی شده است.
پروژه ساخت ۱۸۰۰ واحد میکرو-آپارتمان ۲۵ تا ۳۵ متری در ماهدشت کرج و منطقه ۱۹ تهران را میتوان نمونه شاخص این تغییر رویکرد دانست. این واحدها با عنوان مسکن اقتصادی به بازار عرضه میشوند و قیمت تمامشده حدود یک میلیارد تومان در سال ۱۴۰۳ یکی از اصلیترین نقاط اتکای توجیه اقتصادی آنهاست.
اما پشت این ظاهر اقتصادی، واقعیت دیگری پنهان است: کاهش استانداردهای سکونتی و تنزل مفهوم «خانه» به «سرپناه حداقلی». وزارت راه و شهرسازی و برخی مقامات رسمی با ساخت واحدهای زیر ۳۵ متر مخالفت کردهاند؛ مخالفتی که بیشتر جنبه آییننامهای و کالبدی دارد تا اجتماعی. در مقابل، اتحادیه تعاونیهای انبوهساز تهران با استناد به نیاز بازار و هزینه کمتر، این پروژهها را بهپیش میبرد. در این میان، آنچه گم شده، بحثی درباره کیفیت زندگی ساکنان است.
اگرچه برای بسیاری از زوجهای جوان و افراد مجرد، این واحدها آخرین شانس ورود به بازار تلقی میشوند، اما باید پرسید جامعهای که زمانی خانه مطلوب را معیار میدانست، چگونه بهسرعت به پذیرش حداقل سرپناه رضایت داده است؟ این تغییر پارادایم بیش از آنکه نتیجه ابتکار باشد، محصول فشار فزایندهای است که سالها بر دوش متقاضیان واقعی گذاشته شده است. از زاویه اقتصادی، ساخت واحدهای کوچک در ظاهر پاسخی منطقی به محدودیت نقدینگی است؛ زیرا با کاهش متراژ، امکان فروش سریعتر و گردش بالاتر سرمایه فراهم میشود.
با این حال، این راهحل کوتاهمدت پیامدهای بلندمدت مهمی دارد. نخست، تکهتکه شدن فضای شهری و افزایش تراکم فیزیکی بدون تقویت زیرساختها؛ دوم، شکلگیری نسلی از خانوارهایی که بهصورت مزمن در فضاهای تنگ و ناکافی زندگی میکنند و توان ارتقا به واحدهای بزرگتر را ندارند. به بیان دیگر، اقتصادی بودن در اینجا بیشتر به معنای انتقال هزینه رفاهی از سازنده و سیاستگذار به زندگی روزمره متقاضیان است. در کنار این روند، یکی از پدیدههای متناقض اما مهم سال ۱۴۰۴، بازگشت بخشی از سازندگان به تهران پس از دورهای از مهاجرت به شهرستانهاست. آمارها نشان میدهد صدور پروانه ساخت در تهران در نیمه اول ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۵ درصد رشد کرده، در حالی که میانگین کشوری رشد ۲۵ درصدی داشته است.
این تفاوت آشکار، پیام اقتصادی مشخصی دارد: رکود در شهرستانها عمیقتر شده و کمبود نقدینگی، ریسک پروژهها را بهشدت افزایش داده است. سازندگان دریافتهاند که حتی با وجود هزینههای بالاتر زمین و رقابت سنگینتر، تهران همچنان کانون اصلی نقدینگی و تقاضای سرمایهای کشور به شمار میرود. این بازگشت البته به معنای رونق واقعی نیست.
سازندگان ترجیح میدهند با حاشیه سود کمتر اما احتمال نقدشوندگی بالاتر در پایتخت فعالیت کنند تا در بازارهای راکد شهرستانها گرفتار شوند. نتیجه این انتخاب، تمرکز بیشتر سرمایه در تهران و تعمیق نابرابری منطقهای است. متقاضیان ساکن شهرهای کوچک، نه از پروژههای جدید بهرهمند میشوند و نه توان ورود به بازارهای ملتهب کلانشهر را دارند.
در چنین شرایطی، سیاستهای حمایتی باید بهگونهای طراحی میشد که ساختوساز در شهرهای متوسط و کوچک را جذاب کند؛ اما کمبود ابزارهای مالی، طولانی بودن فرآیندهای اداری و بیثباتی تصمیمات، هرگونه انگیزهسازی را خنثی کرده است.
با کنار هم گذاشتن این روندها، تصویر روشنتری از بحران نمایان میشود: از یک سو، تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید به حاشیه رانده شده و از سوی دیگر، سرمایهگذاری در بخشهایی متمرکز شده که بیشتر به حفظ ارزش دارایی کمک میکند تا تأمین نیاز واقعی مسکن.
نتیجه، بازار دوپارهای است که در آن خانهدار شدن برای گروه وسیعی از شهروندان، به آرزویی دور تبدیل شده و سیاستهای کوتاهمدت، صرفاً سرعت سقوط رفاهی را کند میکند، نه اینکه مسیر را معکوس سازد. بازار مسکن زمانی میتواند به ثبات برسد که سه مؤلفه اساسی افزایش پایدار درآمد خانوار، تقویت سمت عرضه با پروژههای استاندارد و قابلخرید، و سیاستگذاری شفاف و پیشبینیپذیر بهطور همزمان پیش برود. اما در وضعیت کنونی، نه درآمدها همگام با هزینهها رشد کرده، نه عرضه متناسب با نیاز واقعی شکل گرفته و نه اعتماد به سیاستگذار ترمیم شده است.
بنابراین طبیعی است که حتی راهحلهایی چون میکرو-آپارتمانها نیز بیشتر نقش «سوپاپ اطمینان» را بازی کنند تا موتور حل بحران. بحران امروز بازار مسکن را میتوان به مثابه آزمونی برای سیاست عمومی دانست؛ آیا هدف، بازگرداندن شأن زندگی باکیفیت به شهروندان است یا صرفاً مدیریتِ حداقلیِ بحرانها؟ هنگامی که مسکن به سرپناه حداقلی تقلیل پیدا میکند، هزینه واقعی نه در ترازنامه پروژهها، که در آینده اجتماعی و روانی شهرها ثبت خواهد شد.
متقاضیان مسکن، که روزگاری محور برنامهریزی بودند، اکنون به حاشیه رانده شدهاند و تا زمانی که سیاستگذاری دوباره حول نیاز آنها بازتعریف نشود، حتی رشد ۳۵ درصدی پروانههای ساخت در تهران یا معرفی پروژههای ۱۸۰۰ واحدی کوچک نیز نمیتواند معنای واقعی بهبود را تداعی کند.
